280万拿下北六环110平回迁房，曾被质疑 “不怕砸手里”，其实纠结的那半年，多亏了常打交道的中介小哥帮着捋思路和筛选靠谱卖家，今天整理成干货，给同样在看回迁房的姐妹打个样：\n1️⃣ 先分清回迁房与商品房的核心区别。回迁房分有房产证和未下本两种，我这套是后者，但所在的京旺家园1-4 期已下本流通，有成功案例。小区环境不错，楼间距 30 多米，不像有的回迁房密密麻麻挤得慌。\n⚠️之前找过路边小中介，张口就说 “回迁房都一样”，根本说不清产权类型，后经朋友介绍中介，前往其所在的门店就有专门做回迁房交易的流程手册，初次见面就把风险点列得明明白白。\n2️⃣ 价格砍到低于周边成交价 30% 再出手。业主最初要 290 万，我参考某绿家 1 区 3.6 万 / 平的成交记录算，110 平商品房约 396 万，回迁房没本得折价。砍价时带中介挑装修小毛病，同时强调没本交易有风险需留缓冲空间，最后按 “周边价 7 折” 砍到 280 万。\n3️⃣ 装修别只看花费。前业主说精装花了 50 多万，我让做装修的朋友查验，厨卫、马桶是一线品牌，水电走位规范，省了重装钱。虽发现全屋定制是复合板而非实木，但不影响居住，相当于买了现成装修。\n4️⃣ 用租金回报。中介说这套房月租能到 6000+，我实地考察 3 天，周边同户型简装月租 5500，精装能多 500-800，6000-7000 属合理范围。小区交通、生活便利，生活气息浓。按 280 万总价算，年租金 7.2 万，回报率 2.57%。\n5️⃣ 务必找正规中介。前期背调关键，中介带我核实了很多资料，还一起开了人口关系证明。合同靠谱，网上的模板律师说漏洞多，而中介的合同获律师认可，针对 “未下本交易”“下本不肯过户” 等风险有补充条款，连违约赔偿装修损失都写了，能控风险。\n6️⃣ 做好持有 2-3 年以上的准备。刚需自住可买，短期炒房不建议。我的计划是先自住，下本后若房价涨到 3 万+ 就置换到离公司近的地方，110 平大两居比现在的老破小舒服。\n其实买回迁就像 “拆盲盒”，没有百分百安全，但做好功课能把风险降下来。至少对我来说，这个价能在酒仙桥拿下一套能住、能租、环境还不错的大两居，已经比攥着现金焦虑强多了。\n#回迁房攻略 #北京买房经验 #京旺家园收房 #刚需上车记 #房产配置干货
