二手房买卖中取暖费应如何负担//西安房产律师杨蓓

案情简介

      2018年11月11日，李某与韩某通过中介签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，约定李某购买韩某位于青山区赛音道房屋一套，成交价格33.4万元；该合同第八条第2款手写部分写明：“甲乙双方协议同意，腾房前水、电、物业、卫生等房屋使用费用甲方承担，腾房后乙方负责。”，该约定上双方捺印，导致电与物业之间的字迹无法看清。

      合同签订后，李某于2018年11月付清房款，韩某于2018年12月向李某交付了房屋。李某在2019年10月交纳该年度暖气费时发现该房屋欠付2001-2004年度暖气费共计5017元，包头市热力总公司向李某出具了《包头市热力总公司热费收缴通知单》，该通知单载明：赛七街坊某栋某号欠费年度2001-2004年、金额共计5017元。李某要求韩某交纳欠付的暖气费，韩某拒绝，故李某将韩某诉至人民法院，要求韩某支付房款总价10%的违约金。

在开庭审理过程中，韩某称其不持有《房屋买卖（置换）合同》，其无法确认李某持有的合同是否为双方当时签订的版本。李某及韩某均陈述双方未约定暖气费如何负担。韩某认可李某提交的《包头市热力总公司热费收缴通知单》是由热力公司出具，但认为其不欠付2001-2004年度暖气费，因年代久远无法找到付款凭证。李某称其诉讼的真实目的就是要求韩某交纳欠缴的暖气费。

法院经审理认为，李某持有的《房屋买卖（置换）合同》为房产中介使用的二手房买卖的格式合同，加盖有中介公司印章，有双方当事人代理人的签名，合同中约定的价款、房屋位置等主要内容与双方实际履行情况一致，因此认定该合同为双方当事人签订的合同。合同第八条第2款手写部分约定：“甲乙双方协议同意，腾房前水、电、物业、卫生等房屋使用费用甲方承担，腾房后乙方负责。”，该约定上捺印导致电与物业之间的字迹无法看清。双方当事人亦均称合同未对暖气费如何负担进行约定，因此法院依据现有证据及双方当事人陈述认定合同对暖气费如何负担未进行约定。《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同内容约定不明确的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”关于暖气费由谁负担的交易习惯为房屋交付前的费用由卖房负担，交付后的费用由买方负担。故法院认定2001-2004年度的暖气费应由出卖人韩某负担。而韩某未举证证明其已经交纳暖气费，构成违约。李某主张合同总价10%作为违约金高于其实际损失，法院按照欠缴暖气费数额将违约金调整为5017元。

宣判后双方均未上诉。