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苏朝军律师团队
房地产
Tel:18217129694
前言
Law
2020年4月，吴某（甲方，出卖人）与徐某（乙方，买受人）及A物业公司（丙方，居间人）三方签订房屋买卖居间协议，约定由乙方购买甲方所有的房屋，房屋总价款418万元。双方在补充协议中另外约定，乙方于2021年3月15日之前支付甲方45万元，甲方承诺此房屋满五唯一，并且是房改售房。
2020年12月19日，吴某与徐某签订上海市房地产买卖合同，合同中第12条约定，乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本次交易中产生的所有税、费。甲方承诺出售房屋是售后公房，该房屋满五年并是家庭唯一住房。
2021年4月10日，双方去办理过户手续，经税务机关审核，发现系争房屋不符合满五唯一的条件，且系争房屋并非房改售房，故需另行缴纳个人所得税6万余元，增值税15万余元（包括涉及的附加：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加）。于是，双方就上述税费的承担发生争议，无法协商一致，诉至法院。
☆通过上述案例，我们一起来思考如下法律问题
PART.1
1、什么是房改售房？
房改售房又可以叫做已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。根据《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》，上海地区公有住房的出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。
2、本案中，需另行缴纳的共计21万余元的税费应由谁承担？
首先，审理中，出卖人吴某表示，其并不清楚系争房屋的性质，是A物业公司看到房产证附记中记载有“房改售房、归并”字样后就表示系争房屋属于售后公房，符合免征增值税的条件，直到去交易中心办理过户审税时才发现房屋之前有过交易，已经享受过免征增值税的优惠，故本次交易需正常征收增值税。据此，法院认为，系争房屋前手有过交易的这一节事实，出卖人吴某未向A物业公司告知过，吴某也没有去及时更正产权证登记信息，而A物业公司作为专业中介机构，明知房屋性质对交易税费有重大影响，却未提前作进一步核实，仅凭房产证记载就轻易下定论，故本次交易多出的增值税费应由出卖人吴某及A物业公司共同承担。
其次，房屋买卖居间协议及房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，当属合法有效，关于个人所得税部分，出卖人吴某在合同中书面承诺，房屋符合“满五唯一”的条件，但作出承诺后又购置其他房屋并过户，导致案涉房屋在过户时不符合“满五唯一”的条件，该行为违反了合同约定，因此，个人所得税6万余元亦应由出卖人吴某承担。
最后，买受人徐某对购房重大事项未尽到审慎义务，导致损失发生，亦需承担部分责任。
综上，法院依法判决，由出卖人吴某赔偿买受人徐某个人所得税6万余元及增值税4.5万元，A物业公司赔偿买受人徐某增值税6万元，买受人徐某自行承担增值税4.5万余元。
参考案例
Law
(2021)沪0113民初21487号
法律依据
Law
《民法典》
第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》
第六条 对购买成本价公有住房者给予以下优惠：
（一）按规定享受工龄等优惠。
（二）按规定享受住房补贴。
（三）免缴房产税、契税，并缓征地租。
（四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。
苏朝军律师
盈科上海合伙人律师
盈科上海法律顾问事务部副秘书长
盈科上海青年律师工作委员会委员
上海市静安区宝山路街道顾问律师
盈科优秀商事律师
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