房企分立自持商业地产时，土地增值税处理存在三大核心争议：
1.政策适用争议
• 财税57号文规定房企分立不享免税优惠，但实务中存在"错杀"现象（如兼营非房产业务的商业地产）
• 案例：万达通过变更企业性质后分立，江苏税务局以反避税为由限制其免税资格
2.新房旧房认定争议
• 旧房标准不一：江苏曾规定使用超1年即属旧房，后调整为房企开发产品原则上按新房处理
• 自持商业地产若计入固定资产/投资性房地产，可能被认定为旧房导致税负激增（评估价扣除vs建造成本扣除）
3.扣除项目争议
• 房企销售旧房能否加计20%扣除存疑，部分地区禁止扣除配套成本
• 矛盾点：同一资产分立时按房企征税，清算时却按非房企标准限制扣除
深层矛盾：现行政策将"房企身份"与"资产性质"捆绑，导致自持商业地产陷入"高征低扣"困境。专家呼吁政策调整，避免同一资产因会计处理差异承担悬殊税负。
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