【法拍房知识】法拍房被占用有哪几种情况?怎么预防呢?

       法拍房有人占用怎么办

　　其实最好的解决办法就是提前做好法拍房屋尽调工作，把问题从源头上解决了，如遇到风险较大的法拍房可以考虑咨询专业机构的建议或者转而去寻找其他的法拍房。

　　一般来说法拍房被占用有三种情况：

　　1、被执行人占用被执行人

　　一般是指法拍房的原房主，成为被执行人没有能力偿还债务，名下的不动产将在司法拍卖网站上面进行公开拍卖。司法拍卖时带有一定强制性的，很少有被执行人主动提出对自己的房产进行拍卖来清偿债务的，而且按照目前的情况，很有可能被拍卖的房子就是被执行人的唯一住房，这种情况下，如果沟通不顺利，就有可能会出现腾退难的问题，导致房屋无法顺利交付，如果没有好的解决方案，这种房子，我们建议是尽量不要去参拍，所以尽调的重要性就凸显出来了，特别是尽调过程中发现占用房屋的是老人，盲目参拍的话，会导致后续的腾退问题在实际处理的时候非常麻烦。可以说尽调时顺利拍下的一个基础和保障，是参拍前不可忽略的重要环节。

　　2、债权人占用

　　债权人就是跟被执行人相对的一个概念，可以简单的理解成“债主”。上到司法拍卖平台的房产，一般情况下都是被执行人确实没有其他可以用来执行清偿债务的财产了，司法拍卖也是保障债权人利益的一种方式。通常来讲，一个被执行人可能有好几个债权人，但是拍卖款用于清仓债务是有顺序的，申请对房产进行拍卖的人（也就是申请执行人）通常享有优先权，也就是说拍卖所得的款项，会优先给申请执行人，还清之后，才会到其他的债权人，这里也是比较容易发生矛盾纠纷的地方，偿还顺序比较靠后的债权人，可能会发生矛盾，甚至住到这套法拍房里面拒不执行，如果在尽调的过程中发现一套房产对应“多个债权人”的这种情况，也需要提高警惕。

　　3、案外人占用

　　最后一种情况出现的不多，但是也需要注意的就是“案外人占用”。带租约的房子（也分正常租约或者是长期租约），如果是正常租约可以通过跟租客友好协商来完成法拍房的清退，但是存在一种非常反常的20或30年的租赁合同，一般这种长期租约的目的性很强，（反常理的长达20年的长期租赁合同，《民法典》中也规定了房屋租赁合同的上限就是20年），这种长期租约一般都是债务人对抗执行所签署的，本身就是对抗执行的，也很难处理。

　　参拍前需要认真做好尽调

　　以上就是法拍房被占用的基本情况，不管是遇到以上哪种情况，购买法拍房之前应该做好充分尽调，全面了解房屋的情况，不要因为低价就盲目参与竞拍，前期做好充分调查才是将风险降至最低的根本途径，我们在自己做尽调的时候，可以从以下几个方面入手：

　　1、被执人名下有无公司及涉案公司的整体情况。

　　如果被执行人名下有公司，还需要进一步调查涉案公司信息。主要需要了解的内容有：被执行人是欠债原因，有无套路贷、有无涉黑等风险等。

　　2、实地查看占用情况。意向参拍的买家，可以根据司法拍卖网站上面公布的联系电话，申请统一看房，去现场看房了解是否有真实占用情况。

　　3、该法拍房的涉案信息。主要包括标的被拍卖的执行案件细节包括债权数额等，了解涉案信息有利于之后分析法拍房实际占用情况。

　　4、调查被执行人涉及除当下拍卖的标的物以外有无涉及到其他相关执行案件或者相关债务，以此来排除其他涉案债权人强行占用的风险。

　　5、最后小编需要提醒大家的是，除了房屋的占用情况以外，另外还需要考虑贷款、税费、交房、过户等其他方面的可能会带来的风险问题。