近日，湖州康城国际小区业委会发布公示：拟向业主分红过往四年期间结余的公共收益，共计30余万元，除了羡慕以外，也给大家带来了一个疑惑，为什么这样的事儿在湖州那么少见呢？今天的《房产聚焦》我们就来聊一聊小区的公共收益。
小区公共收益是指小区公共区域的经营收益，包括但不限于电梯轿厢广告、户外广告收益，到停车泊位、公共配套设施经营收益，快递柜、贩卖机管理收益等等，随着社区公共区域收费项目日渐多元，如今这样的经营收益在日积月累之下也许会相当可观。根据《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但既然是业主共有，为什么这么多年我们很少看到有小区会把公共收益向给业主分红呢？
浙江六和律师事务所
黄兴 （律师）
根据原来的《物权法》也好，或者是现在的《民法典》也好，其实都有这样的规定，就是物业服务企业或者建设单位，或者其他管理人，利用小区业主的公共部分进行经营性的一些行为 ，那么这个共有部分所产生的这些收入，实际上属于所有业主共同所有的。
那么这个收入产生所有，其实大家都明白，但实践当中为什么分的少？可能有这样的那样的原因：第一个可能这个小区有很多其他比如说是需要维修地方，一部分经营收入或者大部分经营收入已经冲入了物业维修基金，去作为一个维修公共设施，或者公共部分的一个资金使用 。另外一种原因可能是小区比如说其他的一些附属设施需要，或者配套设施需要维修，比如说需要更换新的门禁系统，比如说类似于监控的一些损坏更新，道路或者是车位的更新等等，它可能就用于这部分了。那么也有可能甚至也不排除其中有一部分企业可能会虚假去做账 ，或者说一些业主委员会或者物业企业，他把支出多列了，那么导致收入被支出给抵消掉了 。因为根据法律的规定，实际上它是有一个要求的，就是说这些收入是归业主全体所有，但是他要扣除合理成本之后。也就是这里要扣除一个东西，那你如果成本越大，那实际上可分配的收入就越少，一般来说经营收入通过全体业主投票也好，表决也好，是可以的。物业服务企业比如说去约定的 我这个小区面积比较大 ，你的物业成本比较高，那物业费相对来说我又不好再去提高了 ，怎么办呢？经营性收入去折抵这部分，只要有明确的约定，也是经过业主投票同意的，那其实也是可以的。
以这次分红的康城国际小区为例，小区的公共区域的日常管理和经营都是物业在负责，每年定期会向全体业主公示明细，由业委会进行监督。经测算，2018年至2022年，共累计结余公共收益30余万元。与物业公司前期签订的合同中明确，物业公司有权提取公共收益的30%作为管理费用，剩余的70%归全体业主所有。考虑到小区专项维修资金尚且充足，小区业主、业委会和居民委员会商议后决定，将这部分公共收益结余按住宅的平方面积分摊回馈给每户业主。成型且负责的业委会组织、明晰的历年收益账目、明确的物业合同条款以及业主的积极参与相结合，才有了这次的分红事件。没有拿到分红的小区也不要着急，很有可能是不满足分红所需条件，或者已经填充到了专项维修资金当中。当然如果小区确有公共收益但账目不明晰、不公示的，也可以向属地物管中心进行举报，有关部门也会在接到通知后第一时间受理。
