前几天在某平台接到了一个咨询，案情如下：A和B在2018年去民政局办理了协议离婚，约定登记在A名下的房屋归属B所有，但是由于按揭贷款未结清，房子一直未办理过户。如今，按揭已经结清，但是A一直不配合B办理房屋的转移登记。现在B是否能够拿着民政局备案的离婚协议去不动产登记中心申请过户呢？
B当然是可以拿着离婚协议去申请，但是不动产登记中心一定不会给办理。（说了个寂寞JPG）
从法律的角度简要分析下原因。第一，离婚协议不能直接产生物权变动的法律效力。我国在不动产物权变动效力上以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力， 但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释》第六十九条第二款规定：“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。”离婚协议是当事人双方在平等自愿的前提下签订的民事协议，其中，对不动产权利的约定，对双方产生的法律约束力是债权效力，一方当事人具有债权请求权，可向另一方主张履行不动产登记的契约义务。此外，离婚协议也不具备人民法院、仲裁委员会出具的法律文书或人民政府生效决定等具有的公示效力，故不产生物权变动的法律效力。第二，不符合法律规定的单方申请情形。《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，并明确了可以由当事人单方申请的情形：尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法 院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。通过以上法律依据可见，不动产转移登记双方申请是原则，单方申请是例外。从上述单方申请的情形也能看出，申请人持离婚协议不属于单方申请不动产转移登记情形，需要当事人共同申请不动产登记。不动产登记机构作为职能部门，为确保登记结果的正确性、维护登记簿的公信力，在受理登记申请时须遵循“法无授权不可为”之原则，对于不符合单方申请条件的不动产登记事项应该不予受理。
那么B到底怎么办呢？B可以凭离婚协议向法院提起诉讼，待取得生效法律文书后再向不动产登记中心申请办理登记。
作者介绍：邹祥律师，厦门大学法律硕士，北京市康达（重庆）律师事务所律师，专注于婚姻家事和商事纠纷的研究和案件代理。
