房屋买卖双方为规避国家税费约定五年后办理过户,房屋被第三人申请查封时如何处理?

房屋买卖双方为规避国家税费约定五年后办理过户，房屋被第三人申请查封时如何处理？

​

房屋买卖双方为规避国家税费未能及时办理过户手续是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

问：案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续。后因被执行人与债权人发生纠纷，法院对房屋进行查封。案外人提出执行异议之诉，主张其与被执行人在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的买卖合同，其已经支付全部购房款并占有，非因买受人自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求排除法院对房屋的强制执行，应否支持？

答：案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续，未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的"非因买受人自身原因未办理过户登记”。

（本书研究组）

附：相关规定及释义

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

（请将本微信文章放到你的“朋友圈”、“发送给好友”和点击“在看”，您的好友们会感激您的。）

如果您觉得本文有帮助，则点击右上角“分享到朋友圈”和“发送给朋友”，长按下方二维码点击“识别图中二维码”后“进入公众号”，掌握法律知识，预防法律风险，重要的不是打官司而是预防官司。

​

曾永前律师，国家司法部注册律师，中华全国律协、广东省律协会员。主业律师事务所。主业专精公司商事、经济民事、重大刑事案件的辩护代理、潜在法律风险防控、企业和公民法律顾问、公司债券股票证券和商事法律业务，公司破产、收购重组等法律服务，曾永前律师社会阅历广泛深刻、执业经验丰富独到、办案技巧娴熟自如，工作作风坚韧不拔，发挥综合力量竭尽全力维护当事人权益。业余爱好写作、品茗，致力保护传扬中国古代艺术品，保藏有丰富的宋元明清极品官窑瓷、珠山八友及王步瓷画、历代名家紫砂壶、明清皇家翡翠、老茶老酒等，以精准鉴赏、珍精稀藏品及独到研究蜚声国内外文物收藏界。

执业机构：广东宏尚律师事务所。

执业地址：广东省东莞市南城街道宏图路86号南信产业国际A座12层。

联系电话：13377787158。

邮箱zengyongqian@126.com

763096604@qq.com

微信公众号：“曾永前律师”“dgzyqls”; 

曾永前律师网址：http:www.dg148.net，http:www.gd12580.net

特别声明：本微信公众号所载的文章纯属个人学习研究及传播普及法律知识，不用于商业目的，如涉及到版权情况，请及时联系处理。