最高法院:未转移登记的房产尚不属于购房人,银行在该购房人债权请求权上设立预告登记或办理抵押登记不发生物权效力,不能直接行使抵押权

最高人民法院审查认为：

（一）关于夏双付是否为房屋所有权人的问题。对未登记的建筑物，应按照土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。根据本案查明的事实，子寅公司取得案涉土地，对案涉项目进行开发并办理商品房预售许可证对外出售。子寅公司系案涉建筑物的所有权人。案涉建筑物因未办理竣工验收，未办理所有权初始登记，夏双付无法基于其和子寅公司的房屋买卖合同申请案涉房屋的所有权变更登记。康县农商行关于夏双付已经是房屋所有权人、夏双付有权就案涉房屋设立抵押权的再审理由，依据不足，依法不能成立。

（二）关于原判决适用法律是否错误的问题。首先，作为本案执行依据的（2017）甘12民初63号民事判决认定的抵押人为夏双付而非子寅公司，该判决也未判令子寅公司承担责任。被执行人夏双付既不是房地产开发企业，也不是土地使用权人，也非建筑物的合法建造者，案涉房屋尚未转移登记至抵押人夏双付名下，康县农商行也未提供证据证明子寅公司自愿将案涉房产交由康县农商行执行。据此，康县农商行不能对尚不属于被执行人夏双付的房产行使抵押权。康县农商行就案涉房屋申请执行的权利不符合《执行异议规定》第二十七条规定的情形。康县农商行关于原判决未适用《执行异议规定》第二十七条、适用法律错误的再审理由，依法不能成立。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案被执行的房屋并未登记在被执行人夏双付名下，夏双付仅享有对子寅公司的债权请求权，康县农商行在夏双付的债权请求权上设立预告登记或办理抵押登记，依法均不能发生物权效力。而张马山在康县农商行申请查封前已经与子寅公司签订《商品房买卖合同》支付购房款，并占有案涉房产，且张马山与子寅公司签订案涉《商品房买卖合同》时，子寅公司已取得商品房预售许可证，张马山对该商品房预售许可证足以形成合理信赖，不存在过错。故原判决认定张马山对案涉房屋的权益优先于康县农商行的权利，足以排除强制执行，依法有据，并无不当。

最高人民法院裁定：

驳回甘肃康县农村商业银行股份有限公司的再审申请。