概述
“查询”（search）这个英国法律词汇在汉语语境里，通常被译作“调查”，而根据博文的法律理解，在英国房产律师的操作中实际包含了“查”（check）和“询”（inquire）两个部分。
具体来说，房产律师代表买家进行买房过程中，向土地所有者（俗称“房东/地主”）、地方政府和基础设施服务管理等机构查询关于该土地和房产以及周边环境的相关信息，以确保买家在购买前了解房屋需要注意的问题。
购房前房产调查的必要性
从字面上我们很容易理解，无论买房还是购买其他生活中的大件，了解要买的东西，查询肯定是第一步；而至于查询到什么程度，一方面取决于买房流程中的规范要求，另一方面也取决于买房者的需求。
如果你是贷款买房：除了买房流程中必要的程序要求外，贷方或银行机构会要求您完成购房前查询并提交符合要求的查询报告，并以此做为决定放贷的重要依据文件之一；
如果你是全款买房：你可自行决定做什么样的购房前调查。但是博文还是提醒你，查询的目的是规避购买房产的未知风险。任何潜在风险到都可能导致上万英镑的责任账单。在这种情况下，节省几百镑与可能的几万镑的损失，其中的试错成本还需你仔细考虑。
购房前房产调查的分类
一般需要进行的查询包括，当然也不限于：
向当地政府的查询（Local Authority Searches），这是最重要的查询工作之一，内容包含房屋的许可规划和限制，社区基础设施征费，当地铁路规划和建议，煤气管道规划，防洪和土地排水协议，以及房产附近的道路规划等；
图源：hoa.org.uk
向土地注册局的查询（Land Registry Searches），主要是了解房屋的产权状况。查询报告中会列明房屋的拥有者，到底是“租赁土地产权” （leasehold）还是“永久土地产权” （freehold），以及房产是否已经或者将被抵押出去。在这块博文提醒各位朋友与自己的“租赁产权合同”配合审慎阅读，清楚自己的权益，责任和各项限制；
图源：myhomemoveconveyancing
周边环境调查（Environmental Searches），这个调查也非常重要，买房的朋友可以了解到房产是否建在受污染的土地或水源附近，周围是否有垃圾填埋场，周围是否有输电线路，房屋是否会发生洪涝灾害等，地下土壤有毒物质是否超标，这些除了会有健康风险，未来房产再卖也会成为一个问题；
图源：myhomemoveconveyancing
向水利局的查询(Water Authority Searches)，这部分的查询报告主要来自当地自来水公司，报告会指出谁拥有房屋地下的下水道、排水设施和管道，并指出公共排水管道位置，这些都将影响房屋的扩建等；
图源：myhomemoveconveyancing
教区查询（Chancel Searches），这是一个很有意思的查询工作，也是跟英国历史遗产有关的一项查询，如果你购买的房产在教堂的教区内，则有责任贡献一定的维护、修缮费用；
图源：theadvisory
以及还有矿区、土壤、公共设施等查询，这些查询工作内容有的是面向比较常规打交道的政府单位，有的是专业的服务部门，有的是公司化的机构，凡此种种，不一而足。
如何查询
在了解了购房前查询的必要性和实际查询内容后，就涉及到进行查询并形成报告的环节了。
购房者不免问一句：既然这些查询很重要，如何进行这些查询工作呢，会不会很麻烦？
博文会帮您再追问一个问题：英国的查询报告是英文版本的，对于海外买家来说，怎么看？看什么？要注意什么？
首先，英国土地注册局为了保障购房者权益都会强调操作规范的对象是英国的律师或者房产律师；其次，在律师联系沟通这些部门进行查询拿报告后，你在关键法律术语和概念不懂的情况下，还是需要就报告询问其中细节，律师会为您详细解答。
查询费用
在刚接触不了解情况时，购房者可能会困惑为什么律师再次收取服务费，但其实律师并没有为这项服务收费，而是其代收之后转交给第三方独立平台和机构。
价格标准也是第三方机构和平台公开透明，明码标价的价格，一般从 £300-£1000 不等；
当然，具体价格也是根据客户选择的查询内容以及第三方平台机构的选择而稍有不同；这里给大家列一些基本的查询清单和价格参考（打包的查询费用包括但不限于以下查询，增值税按照 2022 年标准 20%）：
官方当地政府查询 LLC1：£15
官方当地政府查询 CON29R：£91.9
购房者地基查询：£84
给排水基础设施查询：£77.95
教区查询：£24
博闻提示：以上五项调查除了官方当地政府查询 LLC1 外，都是含 VAT 的价格，而 LLC1 则已经免除了 VAT。
其他还可包括的查询有：
环境查询：£25-60
洪涝查询：£20-50
矿区查询：£25-120
专业责任险：£30-300
查询时长
查询到最后的呈现方式就是查询报告。一般通过 1-10 天就可以获得的查询报告包括：例如环境查询、产权注册查询、给排水查询，教区查询等。
但是进行当地政府查询或者卖方律师对查询的回复以及结果获取可能就稍微久一些，一般从 10 天、半个月到几个月的事情也是常有的。
挑选心仪的房产只是买方的第一步，查询、评估、贷款、交易、维修……每一个步骤每一个环节都需要花费或多或少的精力、时间和金钱，博文的文章将继续和大家分享英国买房的经验和知识，以及相关法律的规定，防范各种风险，保护自己的权益。
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文章来源参考：
法律期刊
英国博文律师事务所
