1. **看经济大环境：季节交替期**
- 房价经历了20年的快速上涨，现在如同进入秋天，降温速度因城市而异。
- **普通人怎么做**：
- **一线城市**（北京、上海、深圳）：稳如常青树，降价空间有限，但如果碰到急售二手房（低于市场价15%），可以考虑捡漏。
- **二三线城市**：像落叶树，可能持续降价，建议等2年再入手，参考2015年的库存房降价周期。
2. **关注3个关键数字**
- **房贷利率**：当公积金贷款降到3.1%以下，或商贷利率低于房租收益率时（比如月租5000的房子，总价<200万），就可以出手了。
- **法拍房数量**：如果同小区法拍房超过挂牌量的30%，说明资金链有问题，建议至少等6个月再买。
- **中介朋友圈**：若中介频繁发出「业主补贴契税」或「送车位」的信息，说明市场需要客户，这时可以砍价5%以上。
3. **城市选择有诀窍**
- **一线城市**：优先考虑地铁口的老破小（如北京5号线宋家庄、上海9号线泗泾），租金能抵月供一半就稳妥。
- **省会城市**：只买市政府3公里内的次新房（例如合肥政务区、郑州郑东新区）。
- **小城市**：若无法全款购置重点小学附近的房子，不如把钱存入银行大额存单（目前县城房价在5000元/㎡，可能跌到3000）。
4. **避坑指南**
- **避免这3类房**：
1. 新区画大饼的（售楼部沙盘上标着「规划中」地铁的）。
2. 物业费超过3元/㎡的（维护成本高）。
3. 总高超过25层的（未来拆迁难度大）。
- **终极建议**：在2026年前，首付只给50%，留一半现金投资3年期国债（以防失业造成的断供风险）。如果到2028年房价仍未跌破你的买入价，就说明选择正确。
**总结**：买房就像挑选打折冬装——不是不能买，但要会挑季节款（核心地段）、会砍价（
