📌法院认证4招拆穿虚假租约
⚠️ 一、长租约4大陷阱类型
1️⃣ “真实租赁”坑
- 特征：查封前签订+租客实际居住+租金正常支付
- 危害：按“买卖不破租赁”原则，租客有权住到期满！
2️⃣ “抵债租赁”局
- 特征：租期超10年+超低租金（如1元/月）+租客是债主
- 目的：原房主用房屋使用权抵债，恶意阻碍收房！
3️⃣ “无效租赁”戏
- 特征：查封后补签+无租金流水+无实际居住
- 破局点：可向法院申请租赁无效！
- 判决依据：河南高院明确“查封后签订的租约不能对抗执行”
4️⃣ “幽灵租约”雷
- 特征：公告写“无租约”，收房时突然冒出租客！
- 高危房：原房主亲属私自出租、中介转租隔断房。
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🔍 二、法院判断租约真假的3大铁律
✅ 时间线优先原则
- 有效租约：签订在法院查封前+在房管局备案。
- 无效租约：查封后补签，可直接申请作废！（需提供查封证明）
✅ 占有使用证据
法院必查3项
1. 水电费缴纳记录（租客姓名是否匹配）
2. 物业登记信息（入住时间是否吻合）
3. 周边邻居证言（是否真实居住）
✅ 租金合理性审查
- 异常信号：一次性付清20年租金、租金低于市场价50%
- 案例：郑州某法拍房“租金1元/年”，直接被认定恶意租赁。
📜 三、法拍公告隐藏的租约密码
公告雷区词汇：
- ❌ “按现状交付”（可能含隐藏租约）
- ❌ “租赁情况不详”（默认有租约风险！）
- ❌ “买受人自理租赁关系”（法院甩锅信号）。
安全公告特征：
- ✅ 明确标注“无租约”
- ✅ 附带《租赁合同》扫描件（核查签字+日期）
- ✅ 注明“法院负责腾退”（2024年新规强制执行）。
> 血泪教训：重庆张某因忽略公告中“带10年租约”提示，起诉租客败诉，48万买的房只能干瞪眼！
🛠️ 四、线下尽调3步排雷法（亲测有效）
第一步：查租客身份
- 真租客：提供租房合同+押金条+缴费记录
- 假租客：多为原房主亲友/债主，一问三不知。
第二步：攻破物业防线
1. 扮业主查档：“我是新业主，打印欠费清单”（获取水电号）
2. 调监控记录：确认最近3个月出入人员
3. 套话保洁阿姨：“XX栋的租客好像换人了？”（挖实际居住信息）
第三步：核法律漏洞
- 拉《产调档案》：若抵押在租约后，租约可破
- 查租赁备案：街道办，无备案=无法律效力！#法拍房避坑 #长租约破解 #买房血泪教训 #法律指南 #房产干货 #法拍房
