#家居作者扶持计划\n买房“附赠露台”算不算数？法律解析来了\n房产交易中，“买房送露台”常是吸引购房者的亮点，但这一“福利”背后可能暗藏权属争议。以下结合典型案例，解析其法律权属问题。\n一、案例：“附赠露台”引纠纷\n202X年，市民A购某小区3层住宅时，开发商销售人员口头承诺，可“附赠”楼下商铺屋顶露台的专属使用权。后市民B购该楼1-2层商铺，因经营需在露台装空调外机，A以“专属使用”制止，B则认为商铺屋顶归自己使用，双方产生纠纷。\n二、法律解析：露台权属怎么定？\n（一）先分“专有部分”与“共有部分”\n依据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内专有部分享所有权，对共有部分享共有和共同管理权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确，专有部分需满足构造独立、利用独立、可登记三个条件。\n案例中，涉事露台与建筑一体无法单独区分（无构造独立性），3层与商铺业主均能主张使用（无利用排他性），且不计入建筑面积、无法单独登记，显然属于“共有部分”。\n（二）“共有部分”使用权有规则\n根据《民法典》第二百七十三条，屋顶露台等共有部分，全体业主共同享有使用权：\n- 需“合理使用”，按露台设置目的（如通风）和通常方法（如临时休憩）使用；\n- 不得擅自独占、违规改造（如搭阳光房），否则其他业主可要求停止侵害。\n（三）开发商“附赠承诺”效力有限\n开发商口头承诺“露台专属使用”存在瑕疵：一是露台若为共有部分，开发商无权单方“附赠”；二是口头承诺无书面约定，难作权属依据。若因虚假承诺生纠纷，业主可主张开发商承担责任，但需留存沟通记录、宣传物料等证据。\n三、业主使用“共有露台”的边界\nA和B均有权合理使用露台，但需遵守：\n- 不独占：未经业主大会表决，不能禁止他人合理利用（如B合规装必要设备）；\n- 合规用：不得违规搭永久建筑、搞盈利经营，否则物业或其他业主可制止；\n- 尊共有：露台产生的收益（如临时租赁收入），归全体业主共有，不可个人独占。\n四、总结提醒\n“买房送露台”暗藏风险，购房者需注意：\n1. 核查规划文件，确认露台是否为“共有部分”；\n2. 要求将开发商“专属使用”承诺写入合同，明确违约条款；\n3. 遇纠纷优先协商、调解，必要时依《民法典》《物业管理条例》维权。\n共有部分权益需全体业主共护，购房“福利”背后的法律边界，不可忽视。#改造梦想中的院子
