我在 2024 年年初卖掉了一套二线城市的自住房，现在回头看也算是卖在了相对顶部：自我卖房之后，同户型的房价又下跌了接近 25%，现在想起来都后背发凉。\n \n卖房的过程中，其实也犯了一些错误。考虑到 8-10 年后又要卖房，就在这里记录下几条我总结的卖房技巧，希望未来自己卖房时更加顺利丝滑，也可以给当前的各位房东业主朋友们作为参考。\n \n1️⃣首先，如何定价？\n \n卖房时，业主容易陷入一个常见的心理误区：“禀赋效应”。自己的房子怎么看怎么好，所以非常非常容易把房价定高了。例如，我卖房的时候，最开始的挂牌价和实际成交价之间，足足差了 15%；而且因为最开始挂牌价太高，错失了卖房的最好时机，这里错失的差价有接近 100 个 w！\n \n这里推荐两个参考指标。\n \n✓一个是近期类似户型/楼层的「成交价」。\n \n像这种大几百万上千万的「成交」，买卖双方都不会是傻子，甚至可以说都是人精，所以近期成交价的指导意义是很强的。\n \n在当下的下行/稳定市场行情中，如果近 1-2 月内有成交记录，那么我建议定价在成交价附近（正负不超过 5%）；如果是三个月以前的成交价，那么建议按照最近房价走势（推线 wx 搜索趋势动物Pro，里面有趋势图可看），再乘以一个调整系数。\n \n例如，某小区上一套类似户型成交是 2025 年 1 月，单价 10w；从深圳房价走势来看，近半年下跌约 5%，那么合理的定价中枢应该就是 9.5w，可以上下浮动：急卖，可以适当降低，定个 9.2w/9.3w；不急卖，可以定高一些，比如9.8w/9.9w。\n \n✓另一个指标是当前类似户型/楼层的「有效挂牌价」。\n \n为什么要加有效两个字呢？因为很多业主的挂牌价是不诚心卖的，俗话说叫挂着玩的，这些挂牌价完全没有参考意义。\n \n这里我建议，以买家视角，按照面积段/户型筛选出同小区内类似的房源，然后按照单价从低到高排序，选出价格最低的 TOP3。以这 TOP3 为基准来定自己的挂牌价。\n \n抛开一切成见！抛开一切美好的生活回忆！抛开一切的侥幸心理！\n \n我现在是个买家，从我的视角看，挂牌价不是最低的那几套房源，根本连看都不会去实地看的……要去看，也是中介软磨硬泡，然后把这类房源当做户型/楼层/装修的「样板房」去看，根本不会想到要面谈价格的那一步。\n（未完待续）\n#卖房 #房价 #看房日记 #华润城润府 #悠然天地 #恒立听海 #蔚蓝海岸 #南外科华 #南外高新 #麒麟中学
