来源：铅笔老爸（ID：qianbilaoba）
作者：铅笔老爸
改变思路，慢慢变富。
你好，我是铅笔老爸，一个长得像铅笔的家伙，会在公众号分享关于财富认知的一些理解，或许对你会有启发。
熟悉我的朋友知道，我最近在卖房子，今天继续说说我卖房的体会。房子在中介挂牌之后，不管遇到哪个中介，电话也好，见面也好，对方都会希望我降价。有的很直接——哥，你这价格应该降10万，巴拉巴拉……你挂出来，中介说，这卖得太低了，价格再提提……如果这样说，你是卖方，只怕你心气会更高。道理的确如此，但是，我想问，价格是影响成交的决定因素吗？但是，如果价格是唯一的决定因素，为什么有几套从春节后到现在，价格一降再降，都降了几十万下去了，为什么房子还在那里挂着？但是，可以肯定，影响成交的决定性因素，有多个，而价格只是其中一个。就像你中午简单吃一口，假设通常消费范围是15-30一顿。炒饭、面条、盖浇饭、锅贴、水饺、馄饨、汉堡都可以选，你怎么决策？估计绝大多数人不会，而是会考虑口味如何、放不方便、有没有营养等等。如果是一群人吃饭的话，除了价格之外，还会考虑环境如何、服务如何、停车是不是方便等等。吃饭选择这样的小事，都不简单，买卖房产这样几百万吨位的东西，就更是复杂了。买卖房子都想找个有经验的中介，那么和房产中介初次接触，有没有办法可以很快判断，对方有没有经验？有人说看年龄，其实，也有一批人是半路出家，转行干了房产中介。最近，我发现通过一个问题，可以大致判断对方有没有经验。遇到一个中介，我就会问他，最近什么样房子好卖？是大户型，还是小户型？大和小是相对的，一个要看是针对什么消费群体，另一个要看具体什么小区。对于多数城市刚需来说，100平就是大的了，但对于改善来说，这个面积段可能算小的。如果中介简单地答复，是小户型好卖，或是大户型好卖，都是不准确的。买房人预算与房子总价要接近，这生意做成的可能性更大。刚需的特征，是什么都要有，面积优先考虑，相同总价下，会优选面积更大的。因为疫情管控转向后，楼市一批人抢跑，而抢跑的人基本都是楼市老油条，是尝过买房甜头的人。另一批人则是富豪级别，不差钱，有可能还因疫情受益，房子越买越大，档次越卖越高。刚需是后知后觉的，在市场存在分歧的时候，是很难在大的资产配置上做出重大决策的。最近和房产中介比较多。一次聊天，他们说了一个规律，是关于楼市买卖的：1.刚需型小区，往往是毛坯交付，精装修的二手房会更好卖。2.高端小区，精装修交付的，如果你是低端的出租配置，往往不会太好卖。我以前写公号，都是长文，每篇至少2500字，2周一篇，甚至一周一篇。后来改为日更，每天几百字，更新频率上去了，反而导致一批人取关。其实我们打开公众号也好，打开文章也好，打开之前其实都有一种期待。如果看到的内容，远远好于期待，那么我们对这个文章，或者视频的作者的信赖度，就在提升。相反，如果我们看到的东西，低于自己的预期，感觉被忽悠了，或者感觉很失望。像毛坯交付的小区，精装修的二手房，明显与众不同，如果价格与其它二手房，价格高出不是太多，市场可以接受，流动性会很好。相反，你去中高端改善型小区，不管是大堂，还是电梯，一进去，就有一种感觉，哇，像五星级酒店，不错不错。但是，出了电梯，进了一个房子，一看家具、电器，就是工薪阶层的，感受立刻不好了。买房是种消费，阅读文章或收看视频，也是消费，而消费就牵涉到一个预期问题。茅台冰淇淋定价60上下，网上有人出价200抢购，也没几个人骂。钟薛高和普通雪糕放一起卖，就有人骂了，是因为和普通雪糕放一起，导致购买者会认为，花不了几个钱。对于卖方，要预判别人的预判，需要思考的是如何创造好于预期的体验。对于买方，则要考虑适当降低自己的预期。
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