刘小姐购买了一套原业主已入住五年的二手房，搬入不久发现：家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，居住小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放令人厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在岗睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施常常误报，消防楼梯布满尘土且堆有杂物。刘小姐于是向该住宅小区的物业服务公司投诉，但物业公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时，物业公司还告知刘小姐，因收取的物业费太低，对这些问题无能为力，请刘小姐自己解决。
请问：
1．针对刘小姐的投诉，物业公司应该怎样处理？
2．刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？
3．原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？物业公司可以采取怎样的手段追缴？
4．针对这些问题，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？
5．如果维修需要动用专项维修资金应如何决定，如何划拨？
解析：
答：1．物业公司应该热情接待，逐一分析各种问题的原因和可能的解决办法，并告知哪些问题应该由物业公司解决，哪些应由刘小姐自己解决，对应由物业公司解决的问题给出解决时间表，对于暂时不能解决的问题作出解释，取得谅解。
答：2．需要刘小姐自己解决的问题是：家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭。原因是：保修期已过，理应业主自己解决。
答：3．原业主所欠物业管理费应该向原业主收取。理由是：谁享受，谁付费。物业公司可以采取找原业主请其缴纳所欠物业费，如果不能奏效，可以采取诉讼的办法收缴所欠物业费。
答：4．⑴加强卫生管理，解决垃圾和蚊蝇问题；⑵对电梯广告进行管理，解决楼道走廊墙壁小广告泛滥问题；⑶加强维修管理，解决楼道灯不亮问题和墙壁乌黑问题。
答：5．使用专项维修资金应按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行：
（1）使用专项维修资金应由业主大会决定，由物业服务企业实施。
①物业服务企业提出使用方案；
②业主大会依法通过使用方案，由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；
③物业服务企业组织实施使用方案。
（2）专项维修资金划拨。
①物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
②业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；
③业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
④专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
精彩推荐
↓↓↓↓↓↓
▶西安站6月15-17日 | 物业项目精细化管理与服务品质管控训练营
物业常见问题与回答，请点击下面关注
“物业管理一点通”查看！
↓↓↓↓↓↓
