大家应该都从朋友圈里知道了上海3月份二手房的成交数据。
接近2.4万套！
和你在朋友圈里看到的欢呼房价要涨了、再不买就晚了的那些声音不同。
一直在一线关注和研究房价的我们，体感却是相当的割裂。
因为从我们的合作中介的反馈以及我们的实际情况来看：
客户量、带看量和成交量都在下滑，在这种情况下。
成交量却起来了？真是一件十分令人费解的事情。
当然，这可以解释成是网签的延后效应，3月份的成交量的背后，不少其实是2月份签的居间合同，到3月份才网签，成交就被算在了3月份。
还有人说，现在新房倒挂严重，有明显的套利空间，大家都抓紧把房子卖了，或是为了积分，或是为了钱，归根到底还是都冲着新房去了。
反应在挂牌量上，就是最近几个月全市对外二手房挂牌量基本处于持续增长的态势。
我们每天都会分析链家外网所有的挂牌房源，今天的时候，做数据的小伙伴发现链家外网挂牌房源已经到突破了8万套，而按之前的经验，挂牌量在4-6万套上下。
再加上一些不在链家覆盖范围内的房源，和一些链家只在内网展示的房源，全上海实际挂牌在9-10万套差不多。
派房团队之前分享过房价围绕着自然价格上下波动：
最近的成交价格、同小区的挂牌价、同等位置同等质量小区的挂牌均价、市场情绪等因素，决定了房产的自然价格。
这个自然价格，就是一个大家心理的房价价格锚。
房东卖房子的时候，都会去参考一下最近的成交价，然后根据自己是不是着急卖，定一个和自然价格差不多的挂牌价。
但是每个房东的情况都是不一样的，对未来的走势判断也是不一样的，所以挂牌价也不是一个单一的数字，而是一个范围。
比如，一个最近刚刚1000万成交过的房型。他的挂牌可能是这样的：
有一个急卖的房东，挂950万，但是对付款要求特别高；
有四五个房东，挂1000万；
有两个房东，挂1050万；
有个房东不着急，可卖可不卖，就挂1100万。
当市场比较火爆，成交量大的时候，950万的房子被当成笋盘，快速成交掉。剩下的想买的人就会继续扫掉1000万的房子，甚至1050的也开始有客户考虑。
因为成交比较快，没有足够的950万的砸盘房东继续出现，1000万的就会陆续成交，等到1050的房子也有成交的时候，大家心理的价格锚（自然价格）就会提高到1050万，这个时候，再着急的房东也可能是从1000万开始挂，而那些不急着卖的，可能会挂到1150了，房价就这么上涨了。
当市场比较冷清，成交量很小的时候，市场的观望情绪就会比较大，虽然950万的房子被成交掉了，但是1000万的没有被快速消化，这个时间里，可能另外一个比较急的房东，就会降价到950万，以求快速出手。
这样就会造成一个现象，就是1050甚至更高的完全没有办法出手，想要快速出手，就要降到950甚至更低。慢慢的，大家的心理价格锚（自然价格）就会下降到950万，那么房价就是降了。
我们分析过去的数据，最终的目的还是想通过对过去规律的总结，外推到未来，指导自己的买房行为。
要不要买？什么时候买？
都是极为重大的人生课题
面对10万套的出售房源，二手房市场肯定会承压，后市成交量回落，观望情绪严重，都是可以预料得到的。
在经济恢复不如预期的大背景下，大家对未来的不确定性更为担忧，所以只有那些明显倒挂的新盘，能提供这种确定性。那些满分盘的出现也就不难理解了。
市场的观望气氛越浓，新的刺激政策出台的可能性就越大，因为过去几年再应对口罩的问题上的相对优秀表现，我们的政策储备还是充足的。
现在的政策像挤牙膏一样的不痛快，主要就是因为我们不怕市场拉不起来，而是怕拉起来之后不花费一些代价压不住。
那对于买房者，面对这种形式应该如何做呢？这里就要再次祭出派房咨询经典的买房决策矩阵了：
在要不要现在就买房这个决策中，我们有买与不买两种选择，市场有涨与不涨两种走势，那么排列组合，就有四种情况。
第一种，我们买了之后，市场涨了。那么我们的收益就是 涨幅 X 杠杆倍数。
第二种，我们买了，但是没涨。我们付出每年5%左右的利息和其他成本。
第三种，我们不买，但是涨了，实际损失就是房价的涨幅。
第四种，我们不买，如果价格没动，那我们没有收益，如果趁回撤之后我们买了，那么我们收益就是回撤的幅度。
从这四种情况来分析，那么买房就是一这样的选择，他的损失是有限和小概率的，但是涨是大概率且幅度很大的，使用每年5%的成本去博取一个可能的30%-150%的收益。
不买房就是一个相反的选项，猜错的损失是大过猜对的收益的，是用一个大概率亏损30-50%的成本去博取一个小概率会赢10-15%的收益。
唯一不能买房的时间，就是大涨之后，除此之外，只要钱和票准备好了，都可以积极看房，找准机会随时出手。
THE END
