二手房指导价取消?业主连夜涨价200万!

继苏州调整二手房“满五唯一”的认定标准后，又一个令二手房躁动的消息来了！

4月20日下午，有关“深圳取消二手房指导价”的消息传遍全网。

一线城市政策放松，这对于全国其他城市而言则是强烈的信号意义！

其实“深圳取消二手房指导价”这一说法从去年年初开始就有传出，因此不排除“狼来了”的可能。

此次网传的消息主要有三点内容：

一、深圳二手房参考价不调整；

二、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；

三、即日起执行。

换句话说，原来的3595个小区的二手参考价仍在，但是在二手房过户交易的时候，核定房价的环境更为宽松，银行及核定机构可以根据实际情况来做评判，向市场化靠拢。

值得注意的是，在“二手房参考价谢幕”传闻流传的24小时里，虽然深圳主管部门未辟谣也没有官宣发文，但深圳的二手房市场已经给出了敏锐的反应。

例如前海有网红楼盘业主将报价从630万上调至680万，福田有业主连夜涨价200万，不过业内人士表示，这些反价只是个别现象，绝大多数业主保持理性态度。

4月22日下午，深圳相关部门向部分中介机构发出通知，要求其平台对外展示的石房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。

不过，也有部分按揭公司透露，确实深圳二手房贷款不看指导价，有媒体向当地银行内部人员求证，得到同样肯定的回复，对方表示“所在分行已接到电话通知，但没有正式的书面通知”。

当然，也有媒体反映，有银行没接到通知，部分银行个贷经理表示：尚未接到正式通知，目前仍按照参考价办理按揭。

4月20日晚间，某中介平台APP上短暂出现了真实的挂牌价，后又恢复了原来的指导价挂牌方式。

|图源 网络

有观点认为，这波操作属实是“掩耳盗铃”。尽管中介平台依然按照指导价公示，但只要与房贷脱钩，深圳“二手房参考价”名存实亡已经是不争的事实。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制，3595个小区被纳入。该政策的落地，对房地产市场的影响巨大，当时深圳很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来标价。

深圳还严格要求中介门店、网站、APP，二手房对外报价只能展示成交参考价，不能展示真实的市场价，也不能展示卖方叫价；要求银行严格按照参考价来计算首付、发放贷款。这意味着，随着参考价的公布，二手房首付比例全面提高。

很快，全国各地也都相继效仿。

例如西安就于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，同年7月9日及10月13日发布了两批次住宅小区二手住房成交参考价格。

西安刚出台二手房指导价后，一开始网上段子盛行，不少房子按指导价售卖，却搭售天价字画，来补足差价...

但随着时间推移，西安二手市场近乎进入“冰封状态”，同时整体价格也不断下滑。

对此，有观点认为，二手房指导价，实际要指导的是银行。

二手房指导价机制，本质上政府并不能控制二手房的交易价格，但指导价会成为银行房贷款的执行标准，从而导致绝大部分房源可贷款额度减少，如需以同样价格买进，那就要多付首付，从而影响市场上的二手房交易。

举例（买家首套房）

一套市场成交价1000万的房子，指导价700万；

如果参考成交价放款，房贷七成就是700万，买家只需要给300万首付。

如果按照指导价放款，银行只能出700*0.7=490万，如果业主不肯降价的话，另外的200多万买家只能自掏腰包，相当于首付比例提高到了五成以上。

结果就导致买家不愿接手，业主开始降价。楼市一下子熄火，深圳从此开启了漫长的下跌周期。

深圳实行指导价2年，二手房价不断下降，部分炒作厉害的学位房，降幅高达20-40%，到了2023年，其成交量还一直呈下跌或低位徘徊的趋势，如今深圳处在风口浪尖之上，也算是变相退出，不参考参考价，也就是说参考价存在的意义也就不大了。

而去年跟风二手房指导价的城市都相继取消了二手房指导价，西安也是全国第一个明牌打出“取消二手房指导价”的城市。（13座城市已经实质性取消：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京、无锡）

值得注意的是，即便住房贷款与参考价解绑，对市场的刺激效果也有限，但有一个市场不同，那就是豪宅楼盘。

普通住宅因为指导价和评估价差不多，甚至有的实际成交价还没有指导价高，所以相对来讲，影响会小很多，但是对高价的豪宅来说，影响就比较大。

业内人士表示：如果参考价与房贷脱钩，对豪宅等参考价和成交价差距大的楼盘是利好，因为首付大大降低。

专家解读：易居研究院研究总监严跃进表示，这说明深圳继续落实“房住不炒”的精神，在房源挂牌中希望通过展示价格来减少房价炒作的现象，或者说进一步确保房价平稳的导向。从银行的操作来看，可以看出，实际上房源的贷款操作已经有所变化，也说明最终使得购房者贷款方面的额度会变化，进而减少首付的压力。