经典 18-20 年房地产周期中，房价上涨大约 14 年，大约 4-5年衰退期。\n美国具有比较典型的房地产周期，但凡周期，一些“逆周期”政策是有效的；1991 年后日本房地产衰退不能用周期来解释，逆周期政策也无法扭转房地产持续衰退的局面。\n \n房地产为什么会结构性衰退？（2014年）\n后工业化：无论是 20 世纪初的美国还是 70 年代的日本，都经历由工业化后期到后工业化时期的过渡，经济增速回落和房地产价格的调整，调整时间在 5-8 年之间。中国也正经历这一阶段；\n劳动人口占比：日本历史上的两次明显的房地产价格调整，都重叠了劳动人口占比的下降；2011 年开始，中国也面临劳动人口占比下降的困境；\n置业周期：日本的房地产价格与其国内的改善型需求更趋一致；对中国而言，2012 年后改善型需求逐渐回落、2014 年后刚性需求长期回落，未来 4-6 年，置业需求因素支撑减弱；\n本币升值影响：本币升值并不意味着房地产价格上涨，而更可能的是一种催化剂和助推器。
