政策方面，这一轮房地产的调整幅度和时间明显是超出很多人预期的，去年的924政策转向算是一个比较大的调整。后续可能还会有一些零碎的政策出来，譬如核心区解限购，再降低一点税费之类的，但是大招不多了，更多的是靠经济周期的调整让市场慢慢恢复。这一年的房价有点像松紧带老化的裤子，慢慢出溜到屁股快露出来了，政策就会选择刺激一下，提起来一些，然后又慢慢出溜。不过好处是，政策的底线应该是比较清楚了，去年924转向以后，让屁股露出来的风险更小了。
需求方面，简单说，房住不炒，非必要不买房。房产的投资属性确实已经发生了根本性变化，即使是一线城市也不例外。现在房产投资除了具备高杠杆的优势以外，其他的真是一点看不上。虽然深圳2016年以后买房，算上利息和资金成本，基本上都不赚钱了，但是从个人感觉来看，深圳整体的房价还没到便宜的地步。当然不便宜也不代表就还会跌，政策在拖底，基本面也在逐渐改善，更重要的是资金流动性越来越宽松，可以参考一下最近的股市。真正有居住需要的，不管是新购，增购还是置换，现在的时机都还不错，尤其是置换。改善居住条件也要花成本的，不要惯性思维，买房子就要涨，让接盘的人为你的居住改善买单，那个时代可能真的过去了。当然也要客观评估一下自己的能力，不要因为买房换房让自己的生活质量下降很多，那就本末倒置了。
新房还是二手？这个就比较复杂了，各有优缺点。需要注意的有两点，一是，新房多关注一下开放商，最近两年深圳招商地产交付的新盘品质都很不错，同等条件下值得多付出一点溢价。二是，也不要被新房的高得房率，豪华地下车库这些给迷住了。地段，户型，配套，价格都是需要综合考虑的。今年深圳新房的开放商货量不多了，尤其是核心区的项目，加上反内卷的政策，价格都比较坚挺，淘一淘二手房有可能更划算。
价格方面，买了还会不会跌？其实不管是新房还是二手房，现在买贵的风险倒是蛮小的。在方便自己生活的前提下，尽量在核心区购买，买“好”房子，也是一种风险控制方式。这一年买卖了三套房，遇到的中介都还是不错的，而且三个都是小中介。自己多关注一些成交信息，同时多对比一下周边楼盘的成交，基本也不会像网上说的，被中介忽悠了，高买或者低卖了。这里需要注意的就是，第一，不要苛求完美，卖的时候想遇到傻子买家高价接盘，买的时候又想遇到傻子卖家，自杀式割肉。现在信息相对于十年前买卖房子要透明的多，很多平台可以看到的成交价基本上都是真实的。第二，虽然信息比较透明，但是自己还是要学会数据分析。中介一般不会给你假成交信息，但是经常会做一些错误的方向引导。即使是同一个小区，二手房的价格和楼栋、楼层、朝向、户型，关系也很大，越是豪宅差价越大。譬如深圳湾相同户型，有海景和无海景之间价差20%-30%很平常。润玺同样120平的，东南向看大沙河，和看小区景观的，单价也差两万+。即使是新房，开放商定价的高低楼层单价差两三万，总价差几百万的也不少。当中介和你说最新成交价的时候，多了解一下更具体的情况，再做判断。现在利息一降再降，经营贷等各种金融工具又非常多，持有成本比较低，房子条件好一些的，基本也不会因为缺钱着急便宜卖掉。所以要理性看待成交价格，尽量按照自己的需求选满意的而不是光看便不便宜。我买房子的时候，是一点都不愿意妥协，只要房子本身有一个因素不满意，价格即使多便宜几十上百万我也不考虑。说白了，在这个市场条件下，花2000万买房子，我宁愿多出一点钱，都不愿意为了一点便宜去将就。饺子钱都花了，还省那一碟醋？
以上希望对大家有所帮助，祝愿大家越住越好！
