上世纪２０年代：美国房价三年内上涨五倍，随后出现１９２９年“大萧条”；上世纪８０年代：政府使用金融手段鼓励购房，引发储蓄贷款协会危机；本世纪初期：美联储先下调利率后大幅上调利率，引发２００８年次贷危机。
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可怜天下父母心，所有的父母都希望自己的子女有一个安定幸福的家庭，希望他们能够安居乐业，特别是中国父母在这方面表现的更加突出。在此，我们简单了解一下，在美国，父母会有哪些方式将自己名下的房产传给子女，相关的利弊又有哪些。
父母什么时间安排房产继承的事情，何时安排这些事情为好？并就所关心的事情，我们一起来学习了解。在美国，父母传房产给子女最常见有两种方法：
其一是生前赠予
很多父母在年岁大了之后，考虑到需要子女的照顾与关心，于是在此时就考虑把房产传给子女；还有就是子女准备结婚了，暂时还没有能力购买自己的住房，为了给他们一个安定的家，于是考虑将名下房产过户一套给子女；也有一些父母需要去享受政府的养老福利，如果名下有房产可能会是负担，也会考虑将自己名下的房产转移给子女。基于以上的各种考虑，父母在自己有生之年，将自己名下的房产转移到子女名下，都可称之为生前赠予。
其二是死后继承
简单来讲，就是父母去世以后，按照法定程序将其名下的房产过户给子女。如果一个人在去世的时候，没有留下遗嘱，遗产的分配过程是由法院按照法律程序来完成。首先，法院指定遗产继承人，继承人可能是一位或者多位；再则遗产继承人依据法律的规定进行资产分配，这个工作可能会比较复杂，时间会比较漫长，花费也将会比较多，一般会达到总资产的１０％左右。
如果已经立好遗嘱，父母去世后把自己的财产给一个或多个子女，也还是需要通过政府相关部门来分配完成，只是程序上会简单很多。所以都提倡，一个人不管你有多少资产，你在生前都应该有一个遗嘱。在遗嘱中可以指定执行人并按什么比例分配遗产，这样就可以避免多个继承人之间为了利益而产生矛盾，避免花费不必要的时间和金钱来处理分歧。所以，在国外都提倡每个人都应该有遗嘱。
规避税费问题
以上所述的两种可以将房产传给子女的方式，到底哪一种会更好一些？对于一个家庭来说，好坏就是探讨如何规避相关税费的问题。能够做到合理避税，缴交的遗产税越少则越好。
从税务角度来分析生前赠予与死后继承其实是一个蛮复杂的事情，不能单一的说哪个好与不好，只能依据每个家庭的具体情况来决定。在此可以作一些比较与分析。
在美国，每个人有一个终生免税额为５４３万元，夫妻两人共有１０８６万元。该免税额是赠予税与遗产税共同享有的，如果一个人的个人资产没有超过５４３万元，或夫妻双方的资产没有超过１０８６万元，无论是在生前赠予还是在死后继承，你都需要向政府申报赠予税或遗产税，实际绝大多数中产家庭是不需要交税的。从这方面来比较分析，无论是生前赠与还是死后继承两种方式并没有区别。如果超过了终生免税额，就会产生比较高的税费，联邦的税率大概有４０％左右，有的州还需要缴交州遗产税，因此，超出后的税费是很重的。
当然，在美国作为一个普通中产阶级家庭，以上的终生免税额一般都是很难超过的。那么是不是意味着继承人无论是用生前赠予和死后继承的方式继承了父母的房产后，也没有了缴交所继承房产税赋的区别呢？当然不是。
如果继承人对所继承的资产进行变卖处置，两种不同的继承方式会有截然不同的税负，详细举例分析如下：
父母购买时房产成本为１０万元，赠送给子女时房产值５０万元，父母去世的时候该房产价值为８０万元，子女卖掉房产时的价值为１００万元，这里有四个时间节点：购买、赠送、继承、变卖。
如果以上房产是父母生前赠与给子女的，子女卖房时计算税方式如下：１００万元－１０万元＝９０万元，按照美国税法规定，此时应该按照９０万元来缴交所得税费，与赠送时候的价值（５０万元）无关。如果以上房产是以继承方式得到房产，子女卖房时计算税方式如下：１００万元－８０万元＝２０万元，则子女只需要按２０万元的收入缴交所得税。当然，子女还要承担以上房屋其他的税费，如：资本利得税、附加税、州税。此时这套房子获利为７０万元，计算下来也还需要缴交约２１万元的税费。
如果父母本身的资产并不是很多，从节税的角度来考虑，继承房产而非变卖，还是最好的方式。
如果已经通过赠与的方式把房产过户给了子女，那么还有没有其他的方式可以合理避税呢？当然有！
那么我们就继续探讨一下美国卖房产减免税政策：变卖房产前，五年内如果自住两年，会有２５万元免税额，夫妻双方就会有５０万元免税额。
在此有一种特殊情况就是如果传给子女的房产还有银行贷款没有还清，该如何处理？按抵押贷款合同约定，如果房产产权发生转移，必须先还清贷款；如果房产转移给配偶或子女，由被转移人向银行提出申请，同时变更还款人。
父母在买房的时候就考虑把子女的名字写上去，又会有哪些利与弊呢？能否减免或规避比较重的税负呢？买房时写上子女的名字，对后期可能发生税费的减免是没有任何好处的。只要买房的钱是父母出的，子女在该房产上中又占有一定的比例，根据价值多少，就视同为赠与行为。如果父母与子女确实是各自承担了一定的购房资金，就另当别论了。
共同持有产权也存在两种不同的方式：共同持有（Tｅｎａｎｃｙ ｉｎ ｃｏｍｍｏｎ） 与联名持有 （Ｊｏｉｎｔ ｔｅｎａｎｔｓ ｗｉｔｈ ｒｉｇｈｔ ｏｆ ｓｕｒｖｉｖｏｒｓｈｉｐ）。如果是共同持有，父母５０％、子女５０％，各持有人有权将自己持有的一部分产权，传给指定的人；如果是联名持有，父母过世以后，子女将自动成为继承人。
在美国，夫妻之间有两种资产，一种是各自独立所有的资产，另一种是夫妻双方共有的资产。如果夫妻离婚，联合资产是需要依据法律完成分配的；各自独有的资产是受法律保护而不需要重新分配的。各自独有资产比如有，夫妻双方结婚之前各自已经拥有的资产、来自于他人的赠送或继承的资产、婚前协议有所约定的资产等。
用信托的方式把财产传给子女也是比较常见的，信托方式（Ｑｕａｌｉｆｉｅｄ Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ Ｔｒｕｓｔ）。把一套房产放到一个信托机构中去，房产持有人不变，如果持有人因故去世，那么，该房产就可以变更成为指定受益人的房产。信托相对来说有一个比价复杂的过程，但是，因为受托人有比较明确的目的和要求，律师处理起来不需要做很多调查和沟通，因此费用也相对比较便宜。
问题一：如果子女与父母联合买房，是否影响子女读大学时申请奖学金？申请讲学金的计算方法是蛮复杂的，在计算时肯定会考虑收入和资产的情况，不仅会考虑学生本人的，还会考虑父母及整个家庭的资产情况。如果资产仅仅只是在父母的名下和有资产在子女名下，计算的权重肯定会不一样。如果联名持有的房产是家庭中唯一的自住房，这样的房产是可以不用计算进来的。
问题二：如果父母在中国，可否出资出资为子女在美国买房？需要交赠与税吗？没有美国身份的父母，如果想把在美国购买的房产赠与给子女，这是一个很不可取的方法。中国籍父母赠送美国房产的免税额只有六万元，那么赠予税的缴交额会很高。
本文图片作者拍摄于纽约街头
