房产快讯 | 除了云锦东方,徐汇滨江还有什么仙盘?

本月最火的议题莫过于云锦东方三期以其热火朝天的认购景象和极其严苛的认购条件，冻资要求在纸张报端顺利火爆出圈。除了高净值的打新人士，高倒挂率也吸引了各路人马如代持、中介、婚牛等在认购现场外八仙过海、各显其能，顶流网红盘可以说是名副其实。但此前，由于乱象频发，云锦东方三期已暂停后续认购。

今天下午，云锦东方云筑发布摇号暂停公告：为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时00分在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。同时，云锦东方云筑也发布的退款公告，因摇号选房时间暂不确定，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金。

云锦东方有如此大吸引力，跟其所处的地理位置徐汇滨江有莫大的关系，作为上海2035规划中不让前滩的城市主中心区域，徐汇滨江板块如云锦东方这样的顶流网红盘远远不是孤例。那么徐汇滨江的魅力究竟源自于何处呢？

地块的开发离不开政策规划的加持，十三五时期徐汇滨江西岸智慧谷旗舰项目已完成竣工使用、西岸传媒港部分建成、西岸金融城启动建设、西岸枫林湾功能明确。

自2021年起的十四五时期，徐汇滨江的进一步建设仍旧是徐汇区的重中之重。从徐汇区的十四五规划来看，徐汇滨江在未来的3-5年内，将以徐汇滨江和漕河泾开发区两大增长极点为引擎，带动城区高质量发展。徐汇滨江深化“一港一谷一城一仓一湾”布局，强化“双A”（艺术Art及人工智能AI）功能引领，加快西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城、西岸创艺仓、西岸枫林湾等重大项目建设，吸引更多标杆企业和功能性机构，集聚高能级要素、高品质服务和高等级文化活动，全力推动科技、文化、金融、生态、生活多元融合发展，努力打造全球知名的卓越水岸、驱动未来的高质量发展极，成为卓越徐汇的标志、发展新奇迹的标杆、新时代上海的地标。

聚焦地产方面，2020年全国总价地王徐汇滨江西岸金融港地块成功出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿的价格成功落槌，刷新中国大陆土地总价记录，这也是上海有史以来最大投资的房地产开发项目。

项目总占地面积约23公顷，规划计容建筑面积约109万方，由五个街坊、28个地块组成，是上海中心城区、黄浦江畔前所未有的大规模、整体开发综合性地块。

徐汇滨江项目定位为“西岸金融城”，位于徐汇区东部黄浦江畔，衔接徐家汇城市副中心，紧邻内环线。该片区是黄浦江两岸地区“十三五”规划列明的重点开发区域，也是上海目前文化传媒与数字科技发展的标杆地区之一。

区域内正逐渐构建文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群，布局西岸传媒港、西岸智慧谷及西岸金融城。

西岸金融城更是定位为世界级金融产业发展平台、融合共生的金融城3.0以及全球数字货币中心。

项目规划写字楼约66万平方米，商业约21万平方米，高端住宅约17万平方米，五星级酒店约5.5万方，另规划有会展中心约3万平方米及约1万平方米的体育设施。

无论从现状还是规划来看，徐汇滨江拥有上海稀缺的黄金滨江岸线，是媲美前滩的热门板块，是并肩于北外滩的高起点成片集群规划开发的一线滨江地段之一；这里有三大高端产业集群，全覆盖了文化、科技、金融。截至目前，微软亚研院（上海）、华为、阿里、网易、商汤、依图、明略等数十家顶尖人工智能企业均已入驻。

与此同时，徐汇滨江更有享誉盛名的西岸艺术中心，龙美术馆、油罐艺术公园等高能及区域配套。因此，无论是徐汇滨江IP、规划定位、产业集群还是商办建设进度实施，无论是眼下还是在未来，这里都足够强大，将会成为上海黄浦江岸线最重要的一环。

有了强规划和地王的加持，徐汇滨江的豪宅区相对集中，单价总价门槛极高并不令人意外，该区域成为New Money的最爱，堪称是名副其实的顶级豪宅区。

这也造成了徐汇滨江区域项目自积分制以来，几乎无盘不火，竞争力永远属于高积分购房者，问世必被热棒追抢非高积分不能入。2022年百汇园三期过会均价从二期约9.8万/㎡上浮至约12.79万/㎡，认购率351.2%，最终入围积分高达94.96分；时间来到11月御江廷刚结束认购，过会均价约13.1万/㎡，不出意外的高分，最终入围积分高达92.75分。

今年情况则更为夸张，百汇园三期于今年4月22日开盘加推，推出220套，建面148-305㎡，备案均价132000元/㎡，据项目公告，入围分已达到106.64分创下2023年以来最高积分。

那么新盘方面，在徐汇滨江这样的神仙地块还有什么可以期待呢？

香港置地启元

全国地王综合体项目
户型：建面约280-490㎡

高层套数：80套预计单价：15.8万元

进展：预计2023年年终入市

地址：龙华中路近打浦路隧道入口

开发商：香港置地

香港置地启元是310.5亿全国地王地块， 超600亿投资约180万㎡综合体，上海史上最大整体地产投资项目。项目包含写字楼、商业、高端住宅、五星级酒店、会展中心和体育设施。

根据方案，可售商品房共有三栋楼，最北侧两栋 21 层住宅以及最南侧一栋 6 层住宅，其余为商业、保障房、租赁住房及文体建筑，住宅中，绝大多数是租赁住宅，商品住宅只有 2.9 万方。2.9w 方也只占地块开发体量的 27%，整个西岸金融城的 1.5%，稀缺性可见一般。

278平户型图

330平户型图

项目可售住宅体量仅 76套，规划主力建面约 280-330 ㎡大平层：其中278平米有36 套 ，330平米36 套 ，435平米顶复2 套 ，490平米顶复2 套，共计76 套。预计均价约 15.8 万元/㎡。

预计总价段4200-5300万左右。项目的少量特殊大面积顶复，预估总价可能要站上八位数。

汇元玺
户型：未知

套数：下限526套

预计单价：13.1万/㎡

进展：预计今年三季度入市

项目地址：龙华中路与兆丰路交汇处

开发商：香港置地&徐汇城投&招商联合体

去年年终，香港置地&徐汇城投&招商联合体以总价47.33亿元成功竞得斜土路街道兆丰路住宅（xh128D-06）地块，新房指导价：13.1万/㎡。

斜土街道xh128D-06地块位于徐汇滨江北段，南面是香港置地西岸金融城，紧邻香港置地启元及徐汇滨江复星中心项目，起始价43亿元，和去年隔壁的复兴项目价格持平，是去年首批土拍新房指导价最高地块。该项目主要户型95-195平方米3-4房，由5栋25-26F高层住宅、1栋保障房及部分配套用房组成，与启元可以说互为补充。

汇元玺毗邻香港置地启元，位置优越，为中小套型住宅项目，未来单套总价约1200万，无疑是高积分、低预算用户进军徐滨的福音。

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