房主徐大哥签了合同、收了定金，赶紧腾空房子，结果才15天，买家突然说不买了。\n更惨的是后来房价跌了，少卖10多万。徐大哥按合同要20%违约金（22万多），法院却只支持3万（定金2万+补偿1万）。\n \n今天借这个案子，聊聊二手房买卖那些坑👇\n \n事情是这样的：\n•卖家徐大哥：房子总价114万多\n•买家小王、辛大姐：签了合同，交2万定金\n•合同约定：买方违约付总房款20%违约金（22.8万）\n \n突发情况：\n签合同15天后，小王说不买了。理由是“封建迷信”（觉得楼房对男主人不利）+贷款出问题。\n \n卖家损失：\n徐大哥白折腾，2025年2月以103万多卖掉，比原价低10万+，加上搬家费、租金损失等，损失惨重。\n \n买家态度：\n我不是故意的，是中介不专业导致贷款问题。愿意放弃2万定金+补1万。房价跌是市场波动，自己不卖怪谁？\n \n法院怎么判：\n•一审：合同解除，买家违约。定金2万不退，再补偿1万。22万违约金不支持。\n•二审：维持原判！合同刚签15天解约，当时房价没变。后来房价下跌是徐大哥没及时再卖导致的“扩大损失”，自己承担。买家自愿补1万。20%违约金太高。\n \n💡 违约了就得赔钱，但赔多少不只是合同说了算，还得看实际损失和有没有及时止损等——法院只认“合理”赔偿，不认“天价”违约金！\n \n律师提醒：\n⚠ 违约金条款要务实，过高可能被调低：20%违约金不一定支持。法院会根据实际损失、过错程度、是否及时止损等调整。实际损失远低于20%，不会全支持。\n🕒 买家违约？要及时止损：《民法典》规定，一方违约后，另一方要采取措施防止损失扩大（比如赶紧再挂牌），不然扩大部分损失自己承担。别想着“耗着等涨价”，小心得不偿失。\n📝 主张实际损失，要保留证据：买家说“我不是故意的”“是中介的错”，得有证据。卖家说“损失大”，也要有凭据（比如后来的卖房合同、差价证明等），空口无凭难支持。\n \n所以遇到这种事，别光生气，得懂法才能保护自己。合同条款看仔细，保留好所有证据，必要时咨询专业人士。\n \n你在买卖房时遇到过类似纠纷，或对合同条款有疑问，都可以找我，会尽力给你分析建议。\n记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人，但也不会让老实人吃大亏！\n#二手房避雷指南 #买房攻略 #房产知识 #二手房交易陷阱 #违约金那些事
