最近忙着外出登山和参加马拉松，很久没看盘，昨晚去看了下高新科技路新出的铁建越秀高新璞悦，也看到在关注这个盘的粉丝比较多，就捡重点说几点看法:\n一，越秀在西安目前都是合作开发，之前几年遇人不淑，和紫薇合作开发的盘，都掉到坑里停摆了……\n直到和中铁建在CID合作樽樾项目，才借着产品力➕好学区的优势，在市场上打开一些声音。\n二，这个科技路的洋房项目，看完会所、园林、入户大堂、户型样板间，是能感受到越秀想做出好产品的诚意，尤其是在面积赠送上，带动了高新区整个的规范突破。但是又能明显感受到受制于企业性质和当下市场的局限，理性战胜了感性，最终很克制的为成本做出来让步。这一点，其实最终导致在下行市场，项目战斗力不足。\n三，多少钱入手才不会高位站岗？\n成本:土地成本10565，以当下的会所外立面和园林呈现，建安、税金、管理成本预估8500；那么，项目综合成本19000左右。\n利润：\n在行业内，利润率要求比较高的是华润、中海等，达到15%；绿城、保利等，可达到12％左右；根据公开信息，越秀地产2024年的平均利润为1.2%。\n那么按照行业平均标准要求，项目利润率5％算，也就是950/m2。\n二手房:\n离项目最近的金茂高新悦园项目，25000-27000的二手房挂牌价，项目本身精装➕科技系统成本在5500左右，那么换算成毛坯，就是19500-21500。\n可怕的是很多房源挂牌半年以上，都没有成交……\n区域内其他城改安置小区，不具备可参考性。\n \n综合算下来，个人建议项目合理入手价，高层不超过19500，洋房不超过22000……\n当下的市场，买错不只少赚，而是要亏钱。\n购房要理性，投资请慎重。\n \n有在关注这个项目的，欢迎评论区讨论。\n#西安大平层 #西安买房 #西安楼市\n#西安豪宅 #西安洋房
