2015年，我在东部沿海某城市基层法院派出法庭工作，办理了二十余起漏水案件。这段时间，又有几个朋友因为房屋漏水问题咨询我。那么，我们遇到房屋漏水应该怎么办？
1.第一时间止水，排查漏水原因。有的房屋空置，业主常年在外地，很难及时发现漏水。建议给本地亲人或者朋友留一把钥匙，以便能够及时查看。发现漏水时，第一时间给物业打电话排查原因并止水，同时，可以先找专业人员作初步评估，避免物业掩盖自身责任陈述虚假事实。我们发现，许多当事人都是去桥头或者路边找个管工，或者从建筑公司找个熟悉管道工程的朋友陪同物业工作人员到现场查看。初步筛查可能有三种情况：一是房屋原本结构问题，如防水没做好有漏点，地漏入口略高于地面。房屋设计缺陷，窗台坡度坡度向内导致长时间积水。二是业主自有设施造成漏水，我们办理案件的过程中，发现业主暖气、厨房、厕所、洗衣机等上水管道装修过程中经常会出现问题。其中一个案件，一开始怀疑是厕所公共管道漏水，更换了管道重做地板防水依然漏，刨开墙体才发现是埋藏在墙体中的洗手盆上水管出现了裂缝，这需要一个有经验的装修师傅才能发现。此外，通过查询裁判文书网案例发现，有的下跃式户型业主，地下室没做防水，导致地下水渗入。有的顶楼业主开天窗时留下了凹槽或者窗户有缝隙，雨雪天气容易导致积雨漏水。三是公共管道漏水，多发于公共下水管道，楼上住户冲刷丢弃固体异物，我们在鉴定过程中发现过大团头发、卫生巾、玻璃碎片、厨余垃圾等异物堵塞，有时楼上疏通下水管道会使堵塞异物下坠到低楼层住户管道造成二次堵塞。
2.提起民事诉讼，及时维权止损。初步排查原因后，需要确定不同的被告。房屋原有施工及质量问题，起诉开发商。自有部分导致漏水，如确定是装修施工原因，起诉装修公司。公共管道漏水，起诉造成堵塞的楼上住户和未尽管护责任的物业公司。有当事人咨询时，认为应当适用高空坠物的判例，即公共管道漏水，在不能确定漏水原因时，楼上所有住户共同承担赔偿责任。我所在城市的司法实践中，对楼上业主适用的是过错责任原则，即原告需举证或者通过鉴定证明由于楼上业主的行为导致管道堵塞，否则法院不予支持，我们认为不应将实施行为的可能性推定为确定性。诉请有两种方式，一是要求被告赔偿损失，二是要求被告维修将房屋恢复原状。个人建议请求被告赔偿损失，请求被告维修的过程和质量难以把控，标准不好确定，很容易出现修复时能够正常使用，修复后不久又发生漏水的情形。立案需要提供初步证据，包括房屋产权证、漏水现场照片及视频、受损部位维修更换票据等，开庭时，一般还需就漏水原因、漏水损失申请鉴定。
3.抓住庭审机会，边诉边谈。由于房屋漏水原因复杂、鉴定周期长，而法院办理案件期限局促。虽然审限法定扣除鉴定时间，但半年以上长期未结案纳入院长月督办范畴，超过一年未结的还需定期上报情况说明。因此对于法官来说，希望案件尽快办结。在原告申请鉴定时，法官多会示明鉴定周期长、鉴定费用相对损失来说也不便宜，建议双方就损失协商解决，一是被告当庭给付赔偿款后原告撤诉，二是双方签订调解协议并由法院出具调解书。我办理的房屋漏水案件中，房屋损失大约在1、2万元左右，但鉴定费用需要支出大几千元，由败诉方承担。原告申请鉴定时，被告方会有一定心理压力，如果损失与心理预期差距不大，多数会接受调解意见。调解会贯穿诉讼全过程，但最好在申请鉴定之前提出。
诉讼实践中，多发情况是公共部位漏水的案件，法官会从以下几个方面考虑。公共下水管道漏水，堵塞多是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢之前，会发生下水不畅等异常现象，此时如果及时发现并处理，一般不会造成严重损失。由于排污立管均铺设在业主家中，一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢，除该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。因此，每个业主都对自己的房产有审慎的管理、维护义务，对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注，否则住户需要对自身损失以及楼下住户损失承担一部分责任。物业公司负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务，在发现异常后应当及时联系业主，并采取有效措施疏通管道，如这两个环节没做到位，也将会承担一定比例的责任。
那么，房屋漏水案件值得请律师吗？我对于房屋漏水案件的办理经验，基本都是来自于在法院工作的那段时间。辞职做律师以后，除了一些咨询，几乎没有代理过此类案件。在律师看来，漏水发生的邻里纠纷标的小，律师费相应低，但诉讼周期长，有的邻里之间存在宿怨纠纷，负面情绪极易传导给其他案件参与人。遇到此类案件当事人聘请律师，很多同行的做法都是以要高价的方式劝退。虽然漏水案件情况多变、专业性强、鉴定程序复杂，但需要当事人参与的部分并不难办，涉及庭审和鉴定环节也有法官和专业鉴定机构参与，当事人完全可以自己出庭。也有的当事人完全为了争一口气、讨个公道。我曾遇到一个民间借贷的原告，为了讨回500元欠款，花3000元请律师出庭，真有这种想法，可以考虑聘请律师全程代理案件。相对于止损维权的数额相比，哪怕是最低门槛的律师费都是一笔巨款，如果觉得费用偏高，但还是需要律师指导，也可找一个专门做建筑房地产纠纷的专业律师详细咨询，咨询费要比代理费低很多，但就性价比来讲，可以起到聘请律师出庭诉讼相近的效果。
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