1.房屋租赁合同作为典型继续性合同，出租人负有在租赁期限内向承租人交付无碍占有使用房屋的持续性义务，出租人的该主要合同义务并非在其中一个节点履行便完成。2.所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，承租人租赁房屋并非是为获得所有权，“无产权争议”不仅指无所有权登记争议，还包括在占有、使用这两项具体权能上也无争议。3.若第三人因出租人原因而同样有权占有租赁房屋时，出租人应向承租人承担违约责任。若第三人阻碍承租人占有租赁房屋系承租人自身原因所致，且第三人阻碍行为并不属于出租人违约情形，承租人可根据《物权法》第二百四十五条向第三人主张赔偿。贵州启才实业有限公司诉贵州美盈房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案 贵州省贵阳铁路运输法院 一审（2018）黔8601民初471号贵州省贵阳市中级人民法院 二审（2019）黔01民终231号贵州省贵阳市中级人民法院 再审（2020）黔01民再178号1.房屋租赁合同作为典型继续性合同，出租人负有在租赁期限内向承租人交付无碍占有使用房屋的持续性义务，出租人的该主要合同义务并非在其中一个节点履行便完成。2.所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，承租人租赁房屋并非是为获得所有权，“无产权争议”不仅指无所有权登记争议，还包括在占有、使用这两项具体权能上也无争议。3.若第三人因出租人原因而同样有权占有租赁房屋时，出租人应向承租人承担违约责任。若第三人阻碍承租人占有租赁房屋系承租人自身原因所致，且第三人阻碍行为并不属于出租人违约情形，承租人可根据《物权法》第二百四十五条向第三人主张赔偿。贵州启才实业有限公司（以下简称启才公司）诉称：2014年7月11日，启才公司与贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司）签订《房屋租赁合同》，约定美盈公司将坐落于贵阳市黔灵西路金华商住楼（二层），总面积为600㎡的房屋租赁给启才公司使用，租赁期限自2014年7月15日至2034年9月14日。租金按年支付，年租金为人民币100万元，若任何一方违反合同约定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金。启才公司于2014年7月25日向美盈公司支付了一年的租金即100万元，并要求美盈公司交付房屋，但美盈公司却隐瞒出租房屋涉及产权纠纷，并拖延交付房屋。致使本案房屋租赁合同的合同目的不能实现，已构成违约。并且因涉案房屋涉及产权纠纷，已被贵阳市中级人民法院查封，且已进入评估拍卖程序，《房屋租赁合同》已无法继续履行。因此请求法院：1.依法判令解除启才公司与美英公司之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令美盈公司返还启才公司向其支付的100万元的租金及经济损失（按央行同期存款基准利率计算至前述租金全部清偿之日止）；3.依法判令美盈公司支付5万元违约金。美盈公司辩称：1.同意启才公司要求解除《房屋租赁合同》的主张；2.启才公司要求返还租金无依据，启才公司租用房屋就应该支付租金，美盈公司也已将房屋交付给启才公司使用；3.美盈公司并未违约，故启才公司要求支付违约金的诉请不应得到支持；4.涉案房屋不存在产权，美盈公司与贵阳二建工程建设股份有限公司仅存在债权债务纠纷，不存在房屋权属争议。法院经审理查明：2014年7月11日，启才公司（乙方）与美盈公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于贵阳市黔灵西路金华商住楼（二层），总面积为600㎡的房屋出租给启才使用，租赁期限自2014年9月15日至2034年9月14日，免费装修期为2014年7月15日至同年9月14日；租金每年100万元，先付后用，于每年7月15日前5日按年支付，每三年按上一年度租金标准递增8%；若任何一方违反合同约定，按年度需向对方缴纳年度租金的5%作为违约金；甲方保证该租房没有产权纠纷。合同签订后，启才公司于2014年7月25日向美盈公司支付了第一年度的租金100万元。此后，启才公司未再向美盈公司支付租金。2014年7月30日，启才公司的法定代表人冉茂智向美盈公司出具收条载明：今收到贵州美盈房开公司出租、移交位于黔灵西路（金华楼）二楼营业房现状。经启才公司申请，法院委托贵州警察学院司法鉴定中心对冉某的该签字真实性进行鉴定，该中心于2018年10月8日出具的《文件检验司法鉴定意见书》认为：“所送落款日期标示为2014年7月30日的《收条》落款部分‘接收人’一栏处的‘冉茂智’签名字迹倾向于认定是冉茂智所书写。”启才公司接收房屋后委托罗时兵对涉案房屋进行装修时，张国仁出面告知启才公司涉案房屋被法院查封并予以阻拦。经贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号民事判决书查明：涉案房屋由美盈公司开发，贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称贵阳二建公司）承建，1999年8月竣工验收。美盈公司因欠付贵阳二建公司工程款，2000年3月4日至今，贵阳二建公司一直占有该涉案房屋。虽然云岩区人民法院于2014年4月6日将涉案房屋还给美盈公司，但贵阳二建公司2014年8月8日向法院申请恢复（2002）筑执字第100号以物抵债执行裁定。（2015）黔高立民监字第3号民事裁定书载明“贵阳二建工程建设股份有限公司管理使用房屋具有合同依据......”，（2015）黔高民提字第16号判决再审查明“美盈公司与二建公司先后于2000年2月9日、2010年12月15日签订协议，约定由二建公司占有使用本案争议租赁房屋，直至美盈公司还清尚欠二建公司工程款为止”，该提审判决在再审说理部分还载明贵阳二建公司占有涉案租赁房屋是基于美盈公司尚欠贵阳二建公司工程款，并基于合同约定，故该占有行为合法。贵阳铁路运输法院于2018年11月28日作出（2018）黔8601民初471号民事判决，判决：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、美盈公司于本判决生效之日起十日内向启才公司支付违约金50000元；三、驳回启才公司其他诉讼请求。宣判后，启才公司、美盈公司均提出上诉。贵州省贵阳市中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）黔01民终231号民事判决，二审法院认为美盈公司的交付义务已完成，不构成违约，故判决：一、维持贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第二项、第三项；三、驳回贵州启才实业有限公司的其余诉讼请求。宣判后，启才公司提出再审申请。贵州省高级人民法院于2020年3月20日作出（2019）黔民申3849号民事裁定，认为二审判决存在认定基本事实不清情形，故裁定指令贵阳市中级人民法院再审本案。贵阳市中级人民法院于2020年12月31日作出（2020）黔01民再178号民事判决，认为美盈公司在履行合同过程中存在违约行为，启才公司并未实际占有使用涉案房屋，故判决：一、撤销（2019）黔01民终231号民事判决；二、维持贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第一项和第二项；三、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第三项；四、美盈公司于本判决生效之日起十日内返还启才公司已向其支付的房屋租金100万元；五、驳回启才公司的其余诉讼请求。法院生效裁判认为：本案的争议焦点是美盈公司是否履行完毕合同主要义务。启才公司虽对美盈公司提供的收房收条上法定代表人冉茂智签字有异议，但是结合贵州警察学院司法鉴定中心出具的《文件检验司法鉴定意见书》鉴定意见倾向于是冉茂智书写及启才公司在原审审理中认可其对案涉租赁房屋进行过装修的陈述，原审认定美盈公司已履行了租赁合同约定的交付租赁物的义务并无不当，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，启才公司与美盈公司租赁合同的租赁期限为20年，美盈公司作为出租人，其除了要履行交付租赁房屋这一合同义务外，还应确保租赁期间启才公司能持续合法占有案涉租赁房屋。本案中，针对案涉租赁场地，云岩区人民法院于2014年4月6日将案涉房屋发还给美盈公司，而2014年8月8日根据二建公司申请，法院恢复（2002）筑执字第100号案件执行程序，案涉租赁房屋进入评估、拍卖阶段，其后于2017年10月17日法院作出（2002）筑执字第100号以物抵债执行裁定，虽该裁定最后于2019年8月19日被法院（2018）黔01执异757号执行裁定撤销，但可以确认2015年至2018年期间，美盈公司对本案案涉租赁房屋的所有权是受到限制和影响的。原二审认为启才公司起诉提出的诉讼请求为解除合同、返还租金及赔偿损失等，其返还租金请求权系基于请求解除合同而提出，故本案不存在超过诉讼时效的问题，该认定正确，生效法院予以确认。本案中启才公司租赁案涉房屋是为了进行经营，而案涉房屋因合同纠纷导致占有存在争议的情况，从贵阳市住建局出具的回函上看，这种占有争议的情况影响到了启才公司对租赁房屋的正常经营使用，故启才公司请求返还租金的请求应予准许。关于经济损失和违约责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，结合双方合同约定的违约金为年租金的百分之五的固定违约金，故申请人要求支付违约金的诉请应予以支持。至于启才公司再审申请要求给付100万元租金的经济损失，因其未就其经济损失高于双方约定违约金提供相应证据，所以其要求给付经济损失的请求不予支持。另，因原审判决“驳回贵州启才实业有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销原二审该项判项，重新作出驳回其余诉讼请求的判项。本案启才公司起诉美盈公司，要求解除《房屋租赁合同》，以及请求法院判令美盈公司退还已付租金和赔偿装修损失，该诉讼请求经三级法院四次审理，三次实体裁判均不相同。裁判结果差距大的原因是三级法院对如下问题认识不一致所致：1.出租人已将房屋交由承租人装修，因第三人阻碍装修，承租人被迫搬离，承租人的装修行为是否可视为出租人已完成交付房屋义务；2.房屋登记在出租人名下，是否已符合“产权无争议”的合同约定；3.第三人阻碍装修是因为出租人欠付其工程款，承租人应向出租人主张赔偿损失，还是应向第三人主张？因《物权法》并未规定不动产交付规则，在审判实务中判断义务人是否完成不动产交付义务时，应区别是房屋买卖合同还是房屋租赁合同。房屋租赁合同是继续性合同，不能适用商品房买卖合同这类一时合同中的房屋交付规则，出租人负有在租赁期限内保障房屋无碍于承租人占有使用的持续性义务。在合同双方当事人对涉及主要合同义务的条款产生争议时，法院不应仅从争议条款的字面含义去判断合同条款的主要内容，还应结合合同的主要目的予以分析。在第三人侵犯承租人的占有时，应区分不同情形判断承租人应通过何种途径维权。当第三人阻碍承租人占有系承租人自身原因所致时，承租人可根据《物权法》第二百四十五条的规定，向法院请求第三人排除妨害和赔偿损失。当同样系有权占有的第三人阻碍承租人使用房屋时，第三人对房屋的占有和承租人对房屋的占有处于同一效力位阶上，二者的占有无孰优孰劣之分，根据《合同法》第一百二十一条规定，出租人并不能因第三人原因而免除违约责任，故承租人可请求出租人承担违约责任。《物权法》第二章中仅规定了不动产登记和动产交付规则，并未规定不动产交付规则，这也导致不少法官审理房屋租赁合同纠纷中房屋交付义务是否履行完毕的争议时，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十一条第一款规定，认为房屋的转移占有即可视为房屋的交付使用，如本案二审判决中认为承租人启才公司不但法定代表人已出具收条表示收到租赁房屋，还对租赁房屋进行装修，即便装修时间仅有十余天，但该装修行为应视为对租赁房屋的占有使用。因此，出租人美盈公司已完成《房屋租赁合同》中的交付义务。然而，《商品房买卖合同司法解释》）第十一条第一款规定并不能适用于房屋租赁合同纠纷，因《商品房买卖合同司法解释》第一条规定该解释的适用范围限于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，但房屋租赁合同并不以转移房屋所有权为目的。此外，根据时间因素是否对合同给付义务的内容及范围发生影响，可将合同区分为一时合同与继续性合同。一时合同是指合同的内容，因一次即可实现，如买卖、互易、赠与等。[1]继续性合同是指合同的内容并非一次给付可以完结，而是继续地实现，其基本特色是时间因素在债的履行上居于重要的地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长度。[2]典型的继续性合同有租赁、雇佣、合伙等。商品房买卖合同作为典型的一时合同，房屋租赁合同属于继续性合同中的代表，两者的法律适用规则有质的区别，不可相提并论。因商品房买卖合同的交付义务一次性便可完成，而房屋租赁合同属于继续性合同，其合同主要义务并不能通过一次交付便可履行完毕，而是一个持续性过程。本案中，承租人启才公司与出租人美盈公司签订《房屋租赁合同》的租赁期限为20年，承租人启才公司租赁房屋的主要目的便是占有使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”之规定，出租人美盈公司负有在20年租赁期限内保障承租人启才公司不被其他人主张权利，可持续占有使用租赁房屋的义务。因出租人美盈公司欠付案外人贵阳二建公司修建租赁房屋的工程款，且双方已达成在美盈公司尚未付清工程款前，由贵阳二建公司占有使用租赁房屋的执行协议。该协议的存在和贵阳二建公司对承租人启才公司装修行为的阻拦，导致承租人启才公司未能持续占有使用租赁房屋。综上所述，承租人启才公司对租赁房屋短暂占有使用并不意味着出租人美盈公司交付租赁房屋的主要合同义务已履行完毕，在合同履行不能时，房屋租赁合同应予解除，且出租人美盈公司应退还承租人启才公司已支付租金和赔偿启才公司装修损失。二、理解合同主要条款有争议时，不应仅作文义解释，还应作目的解释二审法院判决出租人美盈公司不应赔偿承租人启才公司5万元的装修损失，也不应退还启才公司已付租金100万元的主要理由除认为美盈公司已完成交付房屋义务外，还认为美盈公司交付给启才公司房屋的产权并无争议，因为截至二审审理时，涉案房屋的所有权仍登记在出租人美盈公司名下，由此符合双方在《房屋租赁合同》中启才公司要求涉案房屋无产权争议的约定，但承租人启才公司认为涉案租赁房屋一直由案外人贵阳二建公司占有使用，该房屋产权存在争议，美盈公司应退还已付租赁费和赔偿装修损失。法官裁判工作大多数情况其实是对法律的解释工作，直至二审审理时，涉案租赁房屋的所有权仍登记在出租人美盈公司名下，从字面含义分析，产权就是所有权，涉案房屋确实“无产权争议”。不过在承租人启才公司对该条款有不同的理解时，应根据《合同法》第一百二十五条第一款规定裁判各方的权利义务，该法条规定合同双方当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等确定该条款的真实意思。本案中，双方签订的合同为房屋租赁，而非房屋买卖合同，承租人启才公司在合同中要求出租人美盈公司应保证出租房屋无产权争议，并非是为获得该房屋的所有权，而是为确保在这20年租赁期限内，能够持续、无碍的占有使用租赁房屋，而这合同目的并非仅仅是出租房屋登记在出租人美盈公司名下便可实现。按照物权法理论通说，所有权包括占有、使用、收益和处分这四项权能，因此，产权无争议不应是抽象的所有权登记无争议，而应具体反馈到涉案房屋占有、使用这两项权能也无争议。本案中，因美盈公司拖欠案外人贵阳二建公司建设工程款，在执行中同意将涉案房屋交由案外人贵阳二建公司占有使用，双方后来对案外人贵阳二建公司是否应支付占有使用房屋的费用而产生诉讼，美盈公司对登记在自己名下的涉案房屋实际由贵阳二建公司占有知情，且在贵州省高级人民法院以院长发现程序对美盈公司、贵阳二建公司纠纷启动再审的判决书中也确定贵阳二建公司占有涉案租赁房屋合法。这也意味着在租赁房屋的占有和使用权能上存在争议，美盈公司违反了《房屋租赁合同》中应保证涉案租赁房屋无产权纠纷的约定，应承担退还已付租金和赔偿装修损失的违约责任。三、第三人阻碍承租人占有使用房屋，承租人应如何救济权利二审法院认为基于承租人启才公司已对涉案租赁房屋进行装修，美盈公司交付义务已完毕，故针对案外人贵阳二建公司阻碍承租人启才公司装修的行为，不应由美盈公司承担责任，而应由承租人启才公司向案外人贵阳二建公司主张侵权责任。笔者认为，面对第三人阻碍承租人占有使用房屋，应区分不同的情况予以裁判应由出租人还是第三人承担责任。第一种情形，如第三人阻碍承租人占有、使用房屋系出租人原因所致，且第三人对涉案房屋也有权占有时，导致出租人并不能履行交付无争议房屋的合同约定时，承租人应向出租人主张违约责任。本案中，因由贵州省高级人民法院以院长发现程序，对美盈公司与贵阳二建公司纠纷启动再审的（2015）黔高民提字第16号判决中认为，美盈公司与贵阳二建公司先后于2000年2月9日、2010年12月15日签订协议，约定由贵阳二建公司占有使用涉案租赁房屋，直至美盈公司还清尚欠二建公司工程款为止，该再审判决还载明贵阳二建公司占有涉案租赁房屋是基于美盈公司尚欠贵阳二建公司工程款，并基于合同约定，故该占有行为合法。即贵阳二建公司对涉案房屋的占有并非无权占有。基于债权平等原则，启才公司对美盈公司的债权并不优先于贵阳二建公司对美盈公司的债权，启才公司并不能依据《物权法》第二百四十五条规定，向贵阳二建公司请求损害赔偿，只能依据《合同法》第一百二十一条关于合同一方当事人不能因为第三人原因造成违约而免责的规定，向美盈公司主张违约责任。第二种情形，如第三人阻碍承租人占有、使用房屋与出租人无任何关系时，承租人也不能因《合同法》第一百二十一条规定向出租人主张违约责任。《合同法》第一百二十一条规定并非是指无论涉及何种第三人原因，都不能免除合同一方当事人的责任，该条的核心在于因第三人原因导致合同当事人“违约”的。在出租人交付房屋义务已完成，并且出租人交付的房屋并不会引起任何有关占有、使用的争议，即出租人无任何违约情形时，因第三人阻碍承租人占有使用的，承租人应根据《物权法》第二百四十五条向第三人主张赔偿责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。[1]韩世远著：《合同法总论》（第四版），法律出版社2018年版，第86页。[2]韩世远著：《合同法总论》（第四版），法律出版社2018年版，第87页。
