【法拍房知识】法拍房的保留价是什么?司法拍卖不成功怎么处置呢?

       法拍房的起拍价根据什么来定的

　　1、由评估机构评估

　　一般情况下，法院会安排多个评估机构对同一处房产进行评估，既可以避免欺骗，又可以得到更多的评估结果作为参考，减少误差，保证评价结果的公正和客观。因为评估公司的估值更接近市价，这也是目前法院最常用的评估方法之一，但只有那些进入法院评估名单的评估公司才有资格进行评估。

　　2、向房屋管理机构定向询价

　　法庭为更加快速、简便地获取房地产的相关价格，还会使用一个定向询价作为参考。法庭将向房屋管理机构发出询盘函，说明其询价要求和期限，并在规定的时间内，由房管机构出具询价结果，作为评估的参考标准。然而，由于房屋管理机构的相关制度存在不及时反映市场价格的风险，造成最终询盘与市价差异较大的情况，因此目前使用这种评估方法的法院较少。

　　3、是依靠网络平台报价

　　当前，许多法院也采用了通过网络平台报价进行估价的方法。目前网上报价平台主要是淘宝和京东两家，由于每个网络报价平台的评估算法不同，因此每个平台的评估价格还是有差距，法院一般都会根据多个平台的报价均价确定最终的估值。

　　4、与有关各方商议

　　鉴于法拍房的特殊性，法院会采用与有关各方协商确定估价。这种方式，主要是在合理的情况下达成和解方案，考虑到申请执行方和被执行方的情况，此时市场价格可能不是首要考虑因素，但当事各方必须就最终价格达成协议，否则法院只能通过其他方式来完成评估。

　　购买法拍房有什么需要注意的

　　1、了解房屋情况

　　在选购法拍房以前，要验清晰房子的详细情况，被竞拍的缘故，屋主的消息等各个领域都需要掌握，以防后面产生矛盾。早期的摸排工作中要扎扎实实，要多调研，多跑腿服务，尽可能竞拍自身熟知的房屋。如今市面上就会有专业解决拍卖房的企业，他们有专业的团队，承担对房屋做早期清查工作中，并承担掌握小区业主对外开放债务的状况，房屋具体占据人与客户的法律行为及其小区业主的婚姻情况等信息内容，随后搜集归纳后。

　　2、识别“轮封”房

　　被竞拍的房子一般情况下都是因为欠债不还，被人民法院竞拍的房屋，因此这种的房子，很有可能存有被多家人民法院轮封的状况，因此如果有看中的楼盘，最好是先去拍卖公司，档案资料中心或是国土资源局掌握。

　　3、房产的属性

　　尽管被竞拍

法拍房保留价是什么：

      保留价通常被称为底价，是以确认拍卖成交的最低价格。

      根据拍卖中是否设置保留价，将拍卖分为有底价拍卖和无底价拍卖。在有底价拍卖中，竞买人的最高价低于保留价的，则拍卖无法顺利成交，在拍卖实践中，绝大多数拍卖所采用的都是有底价拍卖方式。

      最高人民法院的司法解释明确要求执行中的司法拍卖一律采取有底价拍卖方式，即《拍卖变卖规定》第八条第一款已明示：拍卖应当确定保留价。

       拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

       人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

      根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》鉴于网络司法拍卖特殊性，同时为了限制法官设置起拍价的任意性，本司法解释明确规定：网络司法拍卖中保留价即为起拍价。

       第九条　保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。

       依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。

       司法拍卖不成功怎么处置

       1、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

       2、对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

       3、对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

        4、第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。