明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
对于一个1200余户的小区，属于中等规模的小区，原本可以通过成立业主委员会实现安居乐业，但由于街道办事处（外加居民委员会）的各种“合法合规”的“神”一样的操作，阻止业主行使“业主的建筑物区分所有权”，并将这种“鬼把戏”把全体业主忽悠的“团团转”。街道办事处（外加居民委员会）所谓的“合法合规”，忽略了最基本的法律之《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权。确为万达御湖世家小区业主之不幸，武汉这座城市的悲哀！
一、引言
此前，作者发表了《武汉水果湖街物业费证明的违法性》，得到了万达御湖世家小区业主大量转载。近日来，该小区数位业主通过电话联系作者，并就他们关心的问题，提出了自己的看法，作者一一进行解答，同时借此文，将该小区目前暴露的方方面面问题，进行全面叙述。
二、业主大会（业委会）法律定性
第一，业主大会、业主委员会本质上是行使“所有权”（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）。
第二，街道办事处是业主大会、业主委员会相关工作的指导机关，但并非业主大会、业主委员会的上级领导；其作出的行政指导意见，是“不具有强制力的告知、建议、指导行为，其性质不属于具体行政行为”；业主大会、业主委员会行使“所有权”，应与街道街道办事处的行政管理权力予以区分。
第三，居民委员会有义务（非权力/非权利）协助街道办事处对业主大会、业委会进行行政指导。其并非行政机关，仅为城市居民自治组织。居民委员会在小区既不享有一片瓦，又不拥有一块砖的所有权，其无权干涉业主大会、业主委员会行使“所有权”。应与居民委员会城市“居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治”相关权利予以区分。
三、物权法律关系与合同法律关系
第一，业主在召开业主大会选举业主委员会时，往往心心念念 “质价不符”的物业服务。这是业主自身混淆了物权法律关系与合同法律关系。业主通过召开业主大会选举业主委员会是行使“所有权”，即物权法律关系，遵循物权法定；物业服务人提供的物业服务存在问题，是合同法律关系，遵循合同自由，以及合同编的法律救济方式。切不可将二者混为一谈，街道办事处（含居民委员会）往往认为业主与物业存在矛盾，影响社会稳定，进而阻止成立业主委员会。
第二，街道办事处在进行行政指导时，借助所谓的《指导规则》，将“未缴纳物业服务费”，甚至要求业主到物业公司开具“完费（物业服务费）证明”，作为报名参加筹备组和报名作为业主委员会委员候选人的条件之一，此乃街道办事处故意混淆物权法律关系与合同法律关系。属于违法限制和剥夺业主享有的“所有权”（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）。
第三，同样的问题。很多小区业主还会将建设单位（开发商）的房屋质量作为业主委员会相关工作的话题，亦是混淆物权法律关系与合同法律关系。
因此，业主在召开业主大会选举业主委员会时，可以继续基于物业服务合同、房屋买卖合同维护自己的合法权益，但不建议因此而“拒交”物业服务费，或把建设单位（开发商）的维保责任强加给物业服务人，或躺在权利上睡大觉，错过了房屋的维保的保质期。
四、街道的继续违法
万达御湖世家小区业主提供了如下文件：
2023年1月4日，《万达御湖世家小区业主大会会议筹备组分工公示》；
2023年1月4日，《万达御湖世家小区召开业主大会选举业主委员会相关文件公示的通知》；
2023年1月4日，《万达御湖世家小区业主委员会委员候选人产生办法》；
2023年1月4日，《万达御湖世家小区业主委员会选举办法》；
2023年1月13日，关于业委会委员候选人延期的《通知》；
2023年2月7日，《万达御湖世家小区业主委员会委员候选人推荐（自荐）通知》；
2023年3月6日，《万达御湖世家小区业主委员会委员初步候选人考察预告》；
2023年4月10日，《告居民书》；
2023年4月10日，《关于业主异议的公开说明》；
2023年4月21日，《万达御湖世家小区初步候选人考察预告及相关通知》；
2023年5月18日，《万达御湖世家首届业委会候选人业主见面会通知》；
2023年5月23日，《致万达御湖世家小区广大业主的一封信》；
第一，形式上的违法。上述所有文件，盖章皆为“中共武汉市武昌区水果湖街道青鱼嘴社区委员会”。
首先，党领导一切，并不代表此时此刻，赫然盖着“中共武汉市武昌区水果湖街道青鱼嘴社区委员会”是符合党内法规的；
其次，2022年10月即依法成立了筹备组，为什么筹备组没有备案？为什么不在备案后刻制筹备组公章？筹备组无公章，意味着必然没有在银行开户！根据《湖北省物业服务和管理条例》第20条规定：“首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担”，建设单位（开发商）的筹备经费转入进何种账户？金额多少？已经筹备了大半年的经费如何建账和支取？街道办事处（含居民委员会）的分管领导，总不可能大公无私到自掏腰包吧？
再次，即使经过街道办事处的委托，采用居民委员会公章代行筹备组公章，署名却是“万达御湖世家小区业主大会会议筹备组”，无任何代行的标记。
最后，居民委员会是否存在街道办事处书面委托？根据《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”街道办事处对设立业主大会和选举业主委员会进行行政指导，居民委员会协助街道办事处对设立业主大会和选举业主委员会进行行政指导。如果居民委员会直接进行行政指导，应取得街道办事处的书面委托。
第二，关于街道发布的《关于业主异议的公开说明》。
1. 关于筹备组业主代表资格
该街道办事处纯属“偷换概念”，曲解法律规定。《湖北省物业服务和管理条例》第22条“业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定”，“产生方式”由街道办事处确定，并不等于业主代表由街道办事处确定。该街道办事处各种“神操作”之所以被业主异议，皆因业主代表全部由街道办事处确定，而不是业主推荐确定。
2. 关于业委会候选人名单
该街道办事处继续错误的解释《湖北省物业服务和管理条例》第22条第二款“提出首届业主委员会委员候选人名单”，并不代表“确定业委会候选人的名单是筹备组法定职责”，业委会候选人绝不是筹备组确定，这也是为什么筹备组公告业委会候选人之后，任何一名业主可以提出“异议”的原因。
3. 关于业委会候选人组成数量
一个1200余户的小区，候选人7人，选举5名正式委员，是否合理？是否符合法律的规定？
《湖北省物业服务和管理条例》第27条规定：“业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。”该小区的正式委员数量为什么不可以是11人？或9人？或7人？如果街道办事处一定要规定为5人，是否应该向业主说明其法律依据、事实依据以及更强理由？
4. 关于筹备组在相关过程中违反公平、公开、公正原则
相关环节中，筹备组要求“上交手机等电子设备”，这不仅仅是违反公平、公开、公正原则，更是侵犯公民财产权的行为。
应该说，该街道办事处的所有违法行为中，这一点是最严重的。业主参与筹备组相关工作，是行使业主的“所有权”，即使考虑到电子设备可以录音录像等影响筹备组工作的情形，可以提前公告要求关闭电子设备，对于这种侵犯公民财产权的行为，业主完全可以依法提起民事诉讼维护自身合法权益。
另，所谓的第三方，是何方神圣？费用谁来承担？总不可能是街道办事处（或居民委员会）承担吧？如果是从建设单位（开发商）的筹备经费中支取，是否经过筹备组会议表决通过？如果没有经过筹备组会议表决，即是街道办事处侵犯全体业主的财产权。
所谓的“多方参与的联动协调会议”，完全是街道办事处的“分管领导”作为会议的主角，这就是本末倒置，大放厥词所谓的“基层治理”，其实质乃是侵犯业主的建筑物区分所有权。
4. 关于万达御湖世家小区业委会选举工作计划
“增加业委会候选人名额并公示”，法律依据是什么？事实依据是什么？更强理由是什么？
查看“21名报名候选人面试视频”，需“联系21名报名候选人，在征求报名候选人同意后”方可查看。既然21名报名候选人决定报名，就应该接受小区任何一位业主监督，何来征求报名候选人同意；如果报名候选人不同意，则业主就不可以查看？就这一点而言，属于典型的瞎指导。
五、业主的尴尬与破解之道
如果业主继续参与现在处处违法的筹备组工作，并选举业主委员会，大家都心有不甘，甚至有“吃了苍蝇”的恶心感。但接下来如何破解，大家又不知所措。
作者建议如下：
第一，书面要求街道办事处终止此次业主大会筹备工作，终止的理由是：街道办事处已远远超过法律规定的期限未召开首次业主大会会议，街道办事处不应该继续拿疫情说事。如果街道办事处拿疫情说事，那就应该有“更强理由”向全体业主予以说明。
根据《湖北省物业服务和管理条例》第21条第二款规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。”
第二，重新向街道办事处邮寄《关于筹备首次业主大会的申请书》；如果街道办事处拒不处理，可以行政复议或行政诉讼；如果街道办事处拖延甚至阻拦再次筹备工作，可以由20%业主签名提议召开临时业主大会，议题包括两项：成立业主委员会和决定小区物业管理方式。
第三，街道同意成立筹备组后，第一步也是最关键的一步应该是制定《筹备组议事规则》；
第四，主要筹备组业主成员制定《业主大会会议实施方案》、《业主委员会选举规则》，并广泛征求业主意见；
第五，主要筹备组业主成员制定《业主大会议事规则（表决稿）》、《管理规约（表决稿）》、《专项维修资金管理规约（表决稿）》，并广泛征求业主意见；
第六，召开业主大会会议，选举业主委员会委员，通过关于小区自行管理或选聘物业服务人的具体实施方案；
第七，召开首次业主委员会会议，并选举主任和副主任；
第八，向街道办事处提交备案文件；
第九，备案通过后，刻章、银行开户；
第十，小区业主委员会进入日常运行。
六、结束语
对于一个1200余户的小区，属于中等规模的小区，原本可以通过成立业主委员会实现安居乐业，但由于街道办事处（外加居民委员会）的各种“合法合规”的“神”一样的操作，阻止业主行使“业主的建筑物区分所有权”，并将这种“鬼把戏”把全体业主忽悠的“团团转”。街道办事处（外加居民委员会）所谓的“合法合规”，忽略了最基本的法律之《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权。确为万达御湖世家小区业主之不幸，武汉这座城市的悲哀！
