很多人好奇我在21年底是如何做决策这么坚定的卖上海的房产。今天就和大家聊聊当时的判断逻辑，时间稍微有点久，但是还是翻出了当时做的表格。\n感性层面：当时直观的体验就是房事特别的火热，周围人都在聊炒新房赚钱的事情，周围有人打新摇号卖号直接赚500w，黄浦的老破小单价也超过了十万，所有人都为之疯狂。\n理性层面：数据支撑。说白了，任何的价格都是供需关系，所以以前人说只有一线城市才有房地产，因为一线城市土地面积有限且需求的人多才有个相对平衡的供需。从全球的一线城市来看，在收入中等的情况下基本2-3亿人可以支撑一个特大型城市，这就是为什么中国有四个一线城市，欧洲（4.5亿）只有伦敦和巴黎，日本（1.24亿）只有一个东京，美国（3.42亿） 有四个。\n那继续细化一下，将中国的北上和其他全球一线城市做一下对比，供应端包括：一线核心区域土地面积；需求端包括：一线核心区域人口，收入。\n做了一个房价理论价格（使用面积非建筑面积，美元折算人民币21年汇率6.5 当时汇率偏高）和实际价格的对比如图2。\n可以看到，21年，北上核心区域房价使用面积计算已经是全球最高17-19w（建面大概在13-15w）单价非常惊人，同期伦敦的房价也就在10w/平左右实用面积，明显是被高估了。\nps.同期我当时也很惊讶于东京的超低估值房价（可惜犹豫了一下没行动）\n价格重估回国际平均一线水平实现的方式无非两点，一是房价下跌，二是汇率下跌，事实证明，这两个同时发生了。具体分析如下\n1. 鉴于过去东大属于高成长股，估值偏高也是一部分原因，但是当时已经有转向的苗头，那么从高成长股转为蓝筹股估值一定会重估\n2. 汇率，当时6.45的汇率已经很高，加之当时美元加息预期，所以我从22年头开始不断陆续买入美元，\n3. 房价不仅是汇率问题，的确有过热的问题，多方来看必然在美元加息时下跌，且与我计算的理论值有较大差异\n综上，不管是感性层面还是理性层面来看，当时过热的房事的确是非正常时刻，所以果断说服家人，把家里房龄较老的房子和非上海的房子全部出清。\n回头看事实证明，三套房子至今都全都卖了小区历史最高价。上海22年feng城解开后有过一个比21年低更高的点但是马上就又下去了，所以21年底确实是个比较合适的出货时间。\n其实一切都顺理成章，不过是逻辑。\n \n#北上 #卖房 #买房 #经济
