韩洁蕾 上海德禾翰通律师事务所
前言：
2022年的二手房交易市场确实低迷，这也使得交易双方若在交易过程中发生些许纠纷，和解的可能性也骤然降低，那么作为买方审慎购房就显得尤为必要，本期作为2022年的更新版分享二手房交易中的材料审查及着重审查要点，究其本质就是要使得合同有效、对所有卖方发生效力、扫清履行障碍、后续没有违约或赔偿类的纠纷，祝愿各位买房人都能顺利购得心仪房产。
p.s:文字版较视频版更详细。
二手房的购买主要纠纷主要在于合同是否有效、是否对所有权利人发生效力、是否存在履行障碍以及是否将来会发生违约或赔偿纠纷，作为二手房的买方，在购房过程中应注意查看以下材料及内容：
（1）查看《不动产登记证书》，了解以下信息：
① 了解所购房屋的性质；
② 了解产权人是谁，是否有多个权利人，前来签约的是否是权利人、是否有权代理其他权利人签署合同；
③ 了解所购房屋是否在限售期内，如：原始商品房触发积分有5年限售期、动迁房3年限售期；
④ 查看所购房屋房型图，实际面积和产证面积是否相符（存在违法搭建的实际面积将可能远大于产证面积）、承重结构是否破坏、房型是否改动如将不具备防水条件的房间改为卫生间等；
若产证中没有原始结构图 可点以下链接了解如何获取
（2）查看产调，了解以下信息：
① 了解所购房屋是否存在抵押（现可视情况“带抵过户”）；
② 是否存在查封、异议登记；
③ 是否存在居住权登记等（以免发生“买了也住不了”的情况）；
④ 了解卖方取得房屋的方式和时间（此关系到不同的税费标准，如赠与、继承取得的房屋再售时税较高，满五年唯一的房子税费较低等）；
（3）实地了解房屋、考察相邻楼上下户型、通过居委物业和邻居了解房屋争议情况：
① 了解房屋是否存在租赁，以免发生“买卖不破租赁”以及“租客要求行使优先购买权”影响合同是否能继续履行；
② 了解查看房屋有无漏水等重大瑕疵，可向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买方可能介意的情形；
③ 其他与购房相关事实，如涉案房屋是否是“凶宅”、是否存在加装电梯表决以及总体表决情况等。
（4）派出所：
① 了解户口及学籍占用情况；
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