2009年2月，A与B签约合作建房，约定在A的妻子C名下的土地上合建公寓，B负责出资建房42套，建成后，房屋产权归B所有，B可以选择将12套房屋给A或把人民币120万元给A。2009年8月，房屋建成，因土地手续上是C的名字，所以房产证办在了C名下。根据A意愿，B付给A人民币120万元。B打算房屋卖出后，直接由C与购房者办理过户手续。2009年至2012年，D陆续向B交齐房款13万元，购买了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因房屋所有权人C欲等另外一处房屋建成后一并办理产权事宜，因此D未能与C办理过户手续。2016年8月，买房人D与B签订《房屋买卖补签合同》。2016年7月，A、C因与E的债务纠纷被河南省郑州市中级人民法院强制执行347万元的财产，A与B合建房屋被查封，因此买房人D所购房屋也被查封。D提出执行异议被驳回后，提出执行异议之诉。法院经审理认为，B建好房屋并向A支付120万元人民币后，处分涉案房屋并收取房款符合双方合作建房的约定。买房人D已支付涉案房屋购房款，并在法院查封前已入住，实际占有使用该房屋。虽然D与B的房屋买卖合同是在法院查封后补签，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。D基于购买占有使用房屋并对这一特定财产享有期待权。E基于与A、C之间的民间借贷形成的一般债权，对A、C名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，买房人D对涉案房屋的权益优先于E的普通金钱债权，因此D对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。法院判决，不得执行该房产。《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断。1.界定责任财产范围。在责任财产范围内，可执行特定财产，责任财产之外的财产，不得执行。买房人D支付全部购房款并实际占有使用房屋，该房屋已脱离程某责任财产范围，程某无权用该房屋偿债，E亦不能要求程某以该房屋偿债。2.明确物权期待权与债权的保护顺位。D支付全部购房款并实际占有使用房屋，获得了一定的对外公示效力，虽不及物权登记效力，其物权期待权已超过E享有的普通金钱债权，应优先保护。3.保障居住与生存权益。D购房用于自住，房屋对D具有居住保障功能，具有一定的生存利益，相对于E享有的普通金钱债权，D的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。法院提醒，买卖房屋易发生纠纷，广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证，以避免产生纠纷时因证据不足造成损失。
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