二手房交易「八问八答」 一文读懂网签合同常见风险
发布时间：2023-05-28 00:24:55 来源：网络整理 浏览次数:0
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绝大部分情形下，不论是买方还是卖方，在签合同时都不觉得将来自己有违约的一天；或至少不会认为自己很可能要违约。
但是天有不测风云。我们承办过的许多案件中，买家或者卖家总会因为形形色色的原因（或主观或客观）违约：房价涨了不想卖、贷款批不下来、家里人不同意、房屋被查封、甚至是最后发现自己没有购房资格的……真是叫人大跌眼镜！
这时，违约方和非违约方都齐刷刷盯向了当初签订的一系列合同（居间协议、中介版买卖合同、网签合同等）。违约方使尽解数，寻找漏洞、规避自己的责任；相对方则以合同为依据、积极捍卫自己的权利。
不止在网签前，其实在看房的过程中、签订居间协议之前就应当做好尽调：作为买方，要调查房屋的共有情况（是否有部分份额作为遗产被继承？动迁房是否权利人不明确？）、房屋居住现状、房屋内的户口、房屋的历史信息（是否存在纠纷？是否存在非正常死亡？）、预计可以交房过户的时间（尤其是涉及户籍迁入节点的学区房）。甚至是房东从事的职业，都对预估违约风险有很大帮助。作为卖方，也要摸清买家买房的目的、房款来源（如正等候动迁款发放，或置换客还未售出自有房屋，这些都是风险很高的），以及买家个人征信情况等。战线既不宜过短，也不宜过长，对于买卖双方都是如此。为了保障自身的利益，一些中介往往急于催促双方交易，甚至要求签订居间协议的当天就完成网签，这是不妥的。居间协议、佣金确认书、中介买卖合同、网签合同、佣金确认单，每签署一份文件都意味着双方承担更多的责任，也意味着违约代价更加昂贵。买卖双方都需要一段时间的“冷静期”来确认自己是不是“一时上头”，冲动地做出了不理智的买房或卖房决定。另一方面，房价涨跌、政策调整……市场瞬息万变，人的心态也会随之改变。甚至产权人债务暴雷，房屋被查封；又或是产权人过世而继承人拒绝继续履行......各种不稳定因素此起彼伏，久拖不决就会不断增加交易中的不确定性。从我们的执业经验来看，如果拖了6个月还没有进行网签的，发生纠纷的可能性就会被放大到相当高的程度。要说具体时间的话，我们一般建议以签订居间协议（支付定金）后的两到三周为宜；同时将整个交易流程（从看房到成功拿到产证）控制在两个月左右，是相对合适的。当然，还是要根据自身实际情况确定交易周期。对于一些显而易见的笔误，比如多一个零、少一个零之类的，虽然是非常低级的错误，但只要能够依据合同上下文做出体系解释，结合行业习惯推测出其背后的真实意思，就问题不大。而在一些关键的地方留下笔误、或语言含混不清，就可能埋下争议的祸根！比如关于过户时间，前面写签订网签后90日内过户，后面又写XX年XX月XX日（2个月内）过户，显然前后是矛盾的。事后发现合同有错误的，一定要及时签订补充协议进行改正，或者重新起草合同，切莫偷懒。我们还是建议各位，签字前要多读几遍，重要的条款比如付款的方式/时间等，务必写清楚；不要犯这种低级错误，徒增烦扰。我是诚心想买，但是又担心万一贷款审批不通过，我又没有现金补足的能力，怎么办？
多数的网签合同补充条款都会约定，如果贷款审批不通过或者额度不足，买家需要在过户当日现金补足。可是，我哪有那么多现金！买家有强烈的这种担忧怎么办？难道合同就不签了房子就不买了吗？虽然比较少见，但在我们代理的二手房买卖案件中，确实遇到过一些好说话的房东同意了这样的条款：“若乙方的贷款审批未通过或贷款额度不足X万元的，合同解除，双方互不承担违约责任。”
甚至你也可以与中介协商：因贷款无法到位导致合同履行不能时，只需支付一部分的佣金......只要你的意向足够强烈、态度足够坚决，中介或许也会同意作出让步。民法讲究意思自治，很多东西都是可以在补充条款中加以约定的；可以说，补充条款部分才是合同的重头戏！大家要学会灵活变通。同时，网签合同第六条又约定了甲乙双方于X月X日前办理过户手续。到底以哪个为准？如果买家违反了条款1或2，卖家可以请求其承担违约责任吗？有许多朋友问到这个问题，而且也有诸多房东（出售方）因为以上的条款诉诸法院、要求解除合同并追究买家违约责任的，那么到底以哪个为准？那么现在就统一做出答复：从我们的实务经验来看，以网签合同第六条约定的最晚过户日期为准，只要双方没有超过第六条约定的这一天办理过户，就不算违约。即使对方违反了条款1（不及时办理贷款）或条款2（没有在贷款审批后三日内过户），要据此请求对方承担违约责任，法院是不会支持的。这是一个比较新、比较冷门的知识点。我们将在下次案例分享中更详细地为大家解答。我们偶尔会看到双方在合同中这样的条款：“一方违反上述约定的，合同继续履行”，而不是“一方违反上述约定导致合同无法履行的，对方有权解除合同”。这实际上是限制了当事人的约定解除权。此时，若当事人欲解除合同，只能适用《民法典》中有关法定解除权的规定，如不可抗力、预期违约、根本违约等情形。哪怕双方都是铁了心要买房/卖房，我们依然不建议做出这样的约定，其原因在于：2、这样约定，不利于双方对违约后果作出一个清晰的认识和预判3、若真的有一方违约，对于非违约方的保护在金额上是较低的，也留下了进一步扯皮的空间。1、 阴阳合同。有一些内容不便于写在网签合同中，比如做低房价等；
2、对网签合同履行过程中发生的新情况、新变化做出约定；3、一方违约后，双方重新达成新的合同履行的合意等。如果网签合同与补充协议效力冲突，一般情况下，补充协议效力优先。首先，对于买房者来说，不论你是主观原因、还是客观原因，在房款未足额付清、房屋过户之前，都是可以违约的，但是需要承担相对应的违约责任。就像我们之前说的，每签署一份文件，违约的代价都更加昂贵。在网签之前已经签署的居间协议、中介买卖合同，可能已经约定了对于中介、对于房东要承担的违约责任；到网签阶段再反悔的代价已经十分高昂了。少数情况下，仅交付了定金而未约定违约金的，代价则会轻一些。其次，对于房东来说，反悔是不那么容易的。只要买卖合同成立并生效，无论是否网签了，只要买家坚持要求继续履行合同，并且有能力支付全部购房款，同时房屋也不存在任何履行障碍，房屋买卖合同是可以强制履行的。总之，签字需谨慎，落子即无悔！恪守合同是原则、违约责任是严格责任，只要合同本身是真实的，纵使你有万般理由，也很难说服法官！
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