在上海住房这个话题上，压根不存在所谓客观中立的观点。\n \n在小红书等各类媒体平台上，中介、装成非中介的自媒体、提供知识咨询的自媒体以及售卖金融产品的自媒体，占据了 70% 的发声量。剩下的 30% 声音里，20% 是那些在房地产红利中获利的既得利益者自傲鼓吹的论调；而在余下的 10% 中，大部分又被不实际参与上海住宅市场的个人臆想言论所占据。\n \n这其实是真实世界的常态，房地产的发展速度早已超出多数人的个人能力范畴，大多数参与者处在被动裹挟的状态。用 “屁股决定脑袋” 的方式发表观点，既能快速划分小圈子以提升自我认同，也会让人暗自奢望：或许这微弱的声音能在不可控的市场浪潮中起到一丝微妙作用。\n \n坦诚地说，本文及后续系列文章也不例外。\n \n本系列文章将以我 ，一个 00 后新浦东人的视角，简要回顾上海住宅市场既往的发展，再聚焦陆家嘴通勤半径这一局部视角，分析当前上海刚需改善型住宅的现状，关注主城区新房、次新房的价格趋势。文章旨在为关注上海住宅的读者提供个人视角的认知参考，同时也期待和评论区的交流。\n \n自中学前落户转学到浦东，我已居此地12 年。上海住宅市场，是我来浦东后家庭周末餐桌上几乎必谈的话题。回望这12 年，受限于抗风险能力，我们始终将杠杆率控制在 50%以下，仅在 “涨价去库存” 政策全面发力前购入一套刚需住宅，并未在 2016-2022 年的市场势能中获取超额收益。也正因为房子的刚需属性，即便在 2021 年市场高点时，我们也没有卖房套现。\n \n来到 2025 年，全国住宅市场已发生翻天覆地的变化，我也到了需要购房成家的年龄。上海市场虽在国内独树一帜，但也蕴藏着结构性的转变。作为本系列首篇文章,在这里列出本人认为比较重要的几点现象或者观点(个人主观),留待文章讨论:\n \n1. 主城区土地拍卖呈现国央企抱团,微利保规模,价格推高\n2. 主城区新增住宅用地聚焦“豪宅”而非改善\n3. 豪宅去化率浮现隐忧,主城区改善房不再频繁触发积分\n4. 主城区新增住宅物业费显著高,物业服务质量有待观察\n5. 第一批五年限售住宅解禁临近(2026年)\n6. 上海市人口年龄分布和未来老破小供给的相关性\n7. 外环限购放开,外环外投资价值彻底泯灭\n8. 房产税的还有多远\n \n#新手买房 #买房人的心态 #上海楼市 #上海买房 #买房 #上海卖房
