我之前在恒大总部做投资，对地产行业还算了解，最近自己准备买房了，在郑州看房2个月，总结些个人心得和大家分享讨论一下\n \n1️⃣区域价值并不绝对，保值的本质是供需关系\n \n刚开始看房时，主攻金水北，看下来发现价格不稳，瀚海、美景美境、教育港湾大降价，越秀二期价格倒挂一期。越秀和缦城目前在售的楼栋有连霍的不利因素，估计后期也会掉价严重(这个在第3点会说到）。\n金水北地块太多，容积率又高，存量户数多，后续还有大量待开发地块，产品越卷越好，长远来看供过于求，再加上房票影响，未来价格应该并不稳定。\n反观经开老城的保利天汇，已经交房两年了还没怎么降。华曦府、中海此类稀缺改善估计也是一个道理，虽在中原区，但地缘客多，改善供应供小于求，后续降价可能不会太大。\n \n2️⃣产品当然越新越好，但不能牺牲通勤和舒适\n \n100%得房率很好，110%的赠送很好，大落地窗很好，豪华会所也很好。但如果容积率5+，通勤1h+，落地窗的窗景全是楼，出门荒得不敢走夜路，会所后期运营不起来，还有那么好吗…\n如果是在通勤不远的地缘客，越秀、缦城都不错，但对我来说确实需要冷静下来好好考虑。\n \n3️⃣宁做凤尾不做鸡头，改善客更要关注楼盘品质和不利因素\n \n改善户型在纯改善小区里更保值，在刚需小区里出手反而难，介意品质的不会买。200w出头的预算能摸上纯改善的尾巴，就别去凑刚需盘的热闹了。\n另外就是要关注不利因素，最近看了一些二手盘，发现临高速的、顶楼、1-2层的房源挂牌价甚至比均价低了几十万。买房时如果一时上头忽略不利因素后期可能砸在手里（某临连霍的盘以及某临铁路的盘还是慎重）\n而没有不利因素的房源，性价比才是出手的王道，所以如果无不利因素的10楼层和4楼只差10w上下，买好楼层；如果差20w+，还不如选4楼，不然买10楼的可能被买4楼的卷二手价，不降价还不好卖。\n \n✅更新一下，陆续还是有蛮多朋友点赞收藏，目前200-220w预算依旧没有合适的楼盘，臻湾前段时间123面积的有报价210多万的，和越秀价格差不多，出于位置因素和小区的纯改善属性，感觉是比越秀合适的，但是由于通勤问题不太适合我。我可能会继续观望下华曦府二期。中原区龙湖的项目就不去看了，感觉性价比蛮低的。\n#郑州买房#中原区买房#金水区买房
