当前，我国居民部门负债率已经高达65%，资产持续处于下行通道。有媒体认为，未来房地产持续处于一个横盘甚至下跌的一个趋势。
目前的各种房地产刺激政策，一直想通过降低购房门槛来刺激房市，如降低首付比例、降低房贷利率、调整公积金使用政策，但效果都不很理想。
从本质上讲，稳定市场的根本出路在于，提高居民的收入。
一、我国居民部门负债率高企的现状与成因
目前，我国居民部门的负债率（居民债务/GDP）已接近甚至超过65%，这一比例在全球主要经济体中处于较高水平。高负债率的主要原因包括:
1. 房地产贷款主导居民负债结构
居民部门负债中，住房按揭贷款占比超过70%，成为居民债务的核心来源。过去二十年房地产市场的快速扩张，推动了居民购房贷款的持续增长。
2. 消费金融快速发展
随着信用卡、消费贷、互联网金融的发展，越来越多的年轻人提前消费，进一步推高居民负债。
3. 收入增长放缓与债务增长不匹配
近年来经济增速放缓，居民收入增速下降，而房价和生活成本持续上涨，导致居民债务负担加重。
二、货币政策传导机制部分失效的现状与影响
虽然央行多次降准、降息以刺激经济，但货币政策传导机制在居民和企业端并未完全畅通，主要表现为：
1. 居民端融资成本下降但购房意愿不足
尽管房贷利率下调、首付比例降低，但由于对未来收入预期下降、房价预期走弱，购房者观望情绪浓厚，政策刺激效果有限。
2. 企业端融资环境改善但投资意愿低迷
企业虽然融资成本下降，但面对市场需求疲软、盈利预期不佳，投资意愿不强，导致货币政策难以有效传导至实体经济。
3. 银行风险偏好下降
在经济下行压力下，金融机构风险控制趋严，放贷意愿减弱，特别是在房地产相关贷款上更为谨慎。
三、房地产市场整体处于下行通道的现实与趋势判断
当前房地产市场呈现“量价齐跌、信心不足、政策疲软”的特征：
1. 价格持续调整，市场信心低迷
多数城市房价进入调整期，尤其是二三线城市，房价持续走低，购房者预期从“上涨”转为“横盘或下跌”。
2. 销售数据持续疲软
尽管各地频繁出台刺激政策，但房地产销售面积和销售额仍处于下降趋势，显示政策边际效应递减。
3. 房企债务风险尚未完全出清
部分房企仍面临流动性危机，购房者对其交付能力存疑，进一步抑制购房意愿。
4. 人口结构与城市化进程放缓制约长期需求
随着人口老龄化加剧、出生率下降以及城镇化率趋近饱和，房地产长期需求增长动力减弱。
