2021年6月绿城拿下南湖路地块
打造绿城最高端系列“凤起”
2022年8月绿城凤起听澜开盘
210-315平江景大平层，均价为2.7万-3.6万元/㎡
长沙住宅房价的天花板
然而开盘9个月过去了，仅去化100多套
4月份仅网签1套，全盘去化不足20%
后续怎么解决现金流问题？
2021年6月，南湖路048地块（24号北地块）挂牌后熔断，7家房企参与摇号，最终绿城“幸运”的拿地地块！
溢价率高达49%，楼面价约14157元/㎡，土地总成本28.96亿元。本次土拍刷新了2016年由建发股份创造的土拍纪录（9241元／㎡），也是长沙住宅用地土拍楼面价首次突破万元关口，由此成为长沙新的地王。
不过从目前的销售情况来看，似乎当初不该当那个被摇中的幸运儿！
首开售罄的谣言最终暴露
2022年8月绿城凤起鹿鸣开盘，首开5、9栋建面213、215、281、313㎡装修大平层合计94套，参考均价30000元。当时全长沙的中介都在宣传绿城首开售罄，长沙房价即将起飞，如今看来，真的是个笑话！
（首开宣传海报）
截止到2023年5月14日，绿城凤起鹿鸣总计网签套数104套，其中5#栋18套，6#栋20套，8#栋30套，9#栋36套！
最惨的4月份，全盘仅完成1套网签！
（来源于住建局网签系统）
从项目经营角度来看，即便这104套房子贷款已全部放完，总计货值营收也就8个亿左右。而项目光前期的土地款就已经支付了28.96亿元，根据项目目前的施工进度，土方、桩基、主体、售楼部等施工成本以及前期的营销费财务费管理费也要至少3个亿。从2021年6月开始拿地到现在已经差不多2年整，8个亿的收入仍然远远无法满足30多亿的支出，距离现金流回正仍然遥遥无期，而标杆房企一般是要求拿地12个月现金流回正，市场疯狂的那几年拿地9个月也有很多可以回正的。
以目前的销售速度，每个月卖房回的款肯定无法覆盖每个月工程进度对应的工程款。好在现在长沙是100%资金监管，业主的购房款打到监管户，监管户的钱仅能用于支付工程款，但随着工程进度的推进，目前首开攒下的这几个亿还不知道能撑到哪年哪月，后续的工程款如果保证？如何实现项目自平衡，保证项目顺利的交付，恐怕也只有降价跑量这一条路可走！
不是产品不好，不是品质不高档，是价格确实太贵了，绿城没有考虑到长沙人的房子消费能力，没考虑到地段热度，没考虑到学校在住宅价格中有多重要，在这样一个限售又限购的城市，投资客基本有去无回，谁又会纯为品质和不那么好的江景买单呢。
看江视野最好的8#9#栋如今都已加推，江景最好的西边户高层是去化最好的，视野好的楼层基本去化完毕，后续其他楼栋已无更大的亮点，其他栋都将只能缝隙里看江。也就是说这个盘后续加推在产品上已无更多爆点，只能利用其他手段来吸引购房者，这里所说的“其他手段”，应该只有降价这一条路可走，或者“精装改毛坯”变相降价。
产品本身非常棒，但江景和学校有点拉跨
绿城的户型设计估计大家都没看出来是多么用心良苦！
根据每栋楼不同的位置和不同的视野情况，针对性的采用了不同的户型，每个户型都是“私人定制”，把每个位置的优势都发挥到极致，也真正把这块土地利用到极致！能这么用心设计的恐怕也只有绿城了！
主要分为这么几类：
1、正对湘江的西边户在西侧做边厅，直面江景，即6#7#8#9#栋西边户。这其中8#9#的西边户能这样设计出来实属罕见，甲方及乙方的结构设计师一定是历经磨难，仅靠中间的几片剪力墙就支撑起整个高层建筑，西侧大客厅全部是悬挑结构加大板。重所周知，一类高层最大的问题是地震和风作用下的扭转不规则和位移超限，所以一般四个角部一定要布置刚度极大的剪力墙，否则超限过多会进入到超限审查阶段，而且如果尽端没有竖向构件那就必须悬挑。这个户型为了保证设计的初衷“无界”，保证客厅西侧从南到北全部连通，一定是花了很大代价的，而且这么做下来土建成本至少上浮20%，但是绿城为了产品愿意这么干！
如下图，传统的高层项目，建筑的四个角一般都是布满了剪力墙的，这样也可以最大化的节约成本、节约超限审查的时间。
（华润悦府大平层）
2、斜向看江的东边户南向做客厅，保证传统的坐北朝南，同时阳台又能斜向看江，即6#7#8#9#的东边户；而其实8#9#的东边户又和6#7#栋的东边户做了差异化，8#9#栋东边户不但做了南向看江的阳台，又做了东边的边厅，因为东边是小区的中央大花园，楼间距足够大，视野景观也非常不错；
3、看不到江的用大面宽卖户型，比如5#栋东边户，做出来全长沙最好的220㎡户型。目前已开盘的这些楼栋，江景最差的应该就是5#的东边户了，只能缝里看江，但是即便这样，这个江景视野已经超越了旭辉铂悦湘江大部分户型的看江视野。而绿城把这个所谓看江视野最差的地方，做出了最好的户型，220㎡的户型做到了5.5面宽，阳台有4面宽，户型的进深非常小仅为面宽的一半，这样的大平层户型放眼长沙应该是找不到的（前提是百米高层）。
横向对比目前市面上220㎡的大平层，比如江山境，那真是甩它几条街。江山境的户型面宽小进深过大，同样220㎡显得就很小。
（绿城凤起鹿鸣220㎡户型）
（江山境225㎡户型图）
（华润悦府220㎡户型图）
整个小区每栋房子的位置和户型都是经过多次推导演绎的，不同的地方摆放不同的户型是非常讲究的，即保证了最大化的看江视野又保证了完整的中央大花园，还保证了每栋每户的采光。目前全长沙楼盘设计最用心考虑最全面的项目，值得长沙的开发商学习，值得长沙地产从业者学习。
其他的一般项目大家应该看也看的出来，几乎都是相同的户型相同的楼栋往小区硬摆，中间再塞几栋大户型就完事儿，在设计上几乎没花太多心思，既没有保证视野有没有保证小区内部的景观，规矩的工兵式排布，无脑设计。
（常规设计楼盘）
总图规划方面，绿城采用的是围合式布局，中央留出了足够的空间来给园林景观设计发挥想象空间，长沙围合式布局的小区比如建发央著、牡丹舸园林景观都做得非常不错或者说数一数二，龙湖春江郦城也是在小区中央留出了大片空白才得以保证小区的景观品质。
这点规划设计的逻辑也值得长沙其他的开发商学习，不能再简单的工兵式排布了，否则窗户外面看出去的全是房子，每栋之间的景观扣掉消防登高面，就只能种点树和草皮了，完全没有设计感和品质感。
江景确实是弱了
滨江的江景：对面是万达广场、海信广场、北辰等，夜晚江景非常不错；
北辰的江景：对面是滨江金融中心，夜晚的江景非常不错
绿城凤起鹿鸣的江景：
对面是大学城和岳麓山，全是低矮的老房子，晚上几乎看不到任何灯光秀，白天也没有cbd写字楼的天际线看起来舒服。
夜晚的灯光秀不够好也就算了，北向的视野里总是躲不开“墓地”！
学校也是个弱项
绿城凤起鹿鸣大概率入读仰天湖金峰小学，这所小学在天心区实属一般，并且它的微机派位指标几乎都是雅礼外国语，目前这所初中的成绩既对不起雅礼也对不起外国语。
会不会重走“武汉绿城凤起听澜”老路
2017年，保利置业摘得武汉汉阳国博地块，楼面价高达15606元／㎡，后来项目引入绿城高端住宅产品系，打造长江主轴标志性建筑，也就是后来的华中第一个绿城凤起系列——“武汉绿城凤起听澜”，无遮挡一线江景豪宅！
2019年12月，武汉绿城凤起听澜低价入市，准备走“低开高走”的路线，首开价格均价仅2.5万/㎡！而项目依然销售惨淡，不得以后面越卖越便宜。
直到2022年12月份项目交付，仍然有很多没有卖掉。目前是现房销售，售价仅20000元/㎡！
也就是卖了三年多，房价还便宜了5000元/㎡！
这个项目也是绿城华中亏损最严重的楼盘之一，项目整体亏损近50亿！并且随着时间的推移，亏损仍在扩大！
然而，绿城仍然是不长记性，在一个城市不算最核心板块的地方非要纯卖江景和品质，武汉没成功，长沙未必就能成功？2021年在准备拿长沙南湖地块的时候，武汉绿城凤起听澜已经亏损，并且亏损趋势逐渐扩大，却仍然延用那套已经证明失败的选地逻辑，不亏才怪！
绿城在长沙的三个项目，目前仅剩绿城招商桂语云峰暂未亏损，星沙的绿城明月江南已经亏损，南湖的绿城凤起听澜亏损即将到来而且一旦到来亏损将会直线扩大！
绿城中国2020年首次进驻长沙市场（绿城青竹湖属于绿城高尔夫小镇集团，不属于纯地产板块的绿城中国），经历了长沙市场三年的毒打，目前已经老老实实了，再也不敢轻易碰长沙市场了！目前绿城在长沙的主打业务已经是“代建”，利用绿城的品牌多少能实现点溢价，比如已经开盘的绿城桂满湘江，就是嘉宇地产找绿城代建的。
武汉绿城凤起听澜
小区大门：采用酒店式入户大堂设计，五星级社区归家大堂，整体大气上档次，出租车可以直接通过环岛落客；大门的用途是物业用房，符合豪宅的设计标准；
外立面：采用Superflat极简美学立面，材料是大面金属漆和玻璃，并不是铝板外立面。不过绿城选用的银色金属漆非常不错，远看真以为是全铝板外立面，近距离看才看出来是金属漆。整体现代感非常强，尤其是出色的窗地比，在这个节能规范严卡窗地比的年代能把窗户做这么大，实属罕见。绿城不愧是建筑专家，外立面做的确实很好！
地上单元门头：地上每栋之间有一整条风雨连廊的设计，保证不淋雨到家，也是豪宅才会有的设计；每栋单元门头并没有单独强调出来，而是与外立面保持一致；
地上单元大堂：地面石材，背景墙石材，其他墙面仿石砖搭配不锈钢线条，顶部叠级吊顶。
地下单元大堂及电梯厅：墙面地面都是瓷砖，顶部铝格栅吊顶。
景观：虽然绿城每个中高档盘都会配置泳池，但是景观确实不是绿城的强项；
标准层电梯厅及入户门：标准层装修整体来说比较普通，没有太高端配置，墙地面也是用的瓷砖；
地下车库：这个格栅吊顶就有点拉跨了，目前见过减配最严重的地下室吊顶，你说它没有把它又有，估计是亏钱太严重，只能找点非敏感部位进行适当优化。
架空层：架空层设计有共享厨房、共享活动室、私宴厅、共享书吧、健身中心、四点半课堂
虽然这交付品质没法跟杭州绿城凤起系列比，但是对于亏损这么严重的项目，在武汉一线江景单价只能卖到2万/㎡的楼盘来说，已经很不容易了。
拭目以待长沙绿城凤起鹿鸣的交付效果，市场再这样低迷，项目再像武汉绿城一样持续亏损，交付品质估计会打一定折扣。
另外鉴于目前的市场行情，精装改毛坯等变相降价的手段是最可行的办法，毕竟活下去才是这个时代的主流口号！
也建议绿城取消售楼部验资，多多宣传项目，敞开门迎客，多多转介，发挥全民营销的作用！长沙人民需要留住产品力这么优秀的开发商！
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