本期S姐问房圈精彩问答节选
Q1
中海城两室置换保利天汇
Q ：中海城的两室要不要卖了，换到软新的保利天汇？
A：中海城的两室换到丝路软件城的保利天汇是OK的啊，我们一直在说这两年，房价还比较稳定，其实是比较好的一个置换的时机。
中海城，其实它本身的位置是不差的，在曲江二期周围的配套也比较成熟。而且中海城也是在那个片区里头，二手房溢价率比较高的一个小区。我记得当时它新房的售价大概就是7-8千，然后现在两室的价格其实能够感觉出来是要比三室的单价要稍微低一些的，三室的差不多能卖到2.4万/㎡而两室的价格是在2.2-2.3万/㎡，最主要的原因就是两室慢慢的在市场上不是一个主流产品了，你看现在新房基本都是三室为主。中海城还有一些90多平米的大两室，而现在这个面积段基本都做的小三房，那将来到了市场上就不沾光了。
中海城这个板块儿，它配套比较成熟，不过这也就意味着，它相对发展比较饱和。像中海城在南三环以南，周边的生活氛围也早都形成了，商业有金辉环球广场，距离四号线金乎沱站也比较近，学区是三小二中。它周边已经很成熟了，所以是可以把考虑换一个板块儿，然后换一个主流产品的。中海呢，在曲江位置也不错，所以你要换要么就是换曲江、航天或者是高新这些基本上它们是一个等级梯队的板块，不能降级嘛。
高新目前新房供应量大的就是丝路软件城、丝路科学城，软件城就是兑现度高，会更稳妥一些。丝路软件城里头性价比比较高的我觉得也就是保利天汇了，因为盘子规模大，149亩，全部是两梯两户的纯板楼，外立面也很漂亮。社区内有五重归家系统，然后园林上双景观中轴，包括还有下沉式庭院会所，架空层泛会所等，内部的配套上也是有所升级的。然后开发商呢，其实中海保利都是央企，而社区的品质和产品置换后是升维的，所以可以考虑置换。
Q ：浐灞万科澜岸110㎡，十一楼不满二，总价210万值得入手吗？增值税加上其他税还有中介费又是一大笔，还挺纠结的。
A：首先感谢你的信任。买二手房呢，其实都是需要交税的，特别是这种不满二的房产啊，有5.3%的增值税需要承担。一般的话呢大多数的二手房都是满二的，以后会好交易一些啊。或者还有一种方法，就是先定下来，然后回头等等满二的时候再去交易。因为我不知道这个房子离满二还要大概有多长时间，但这样是能省一些费用的。还有呢就是和卖家去商量，可以平均税费啊，因为这个税费确实还是比较高的，其实其他的中介费或者是个税这些其实没有多少。
万科澜岸这个项目，主要还是看你的需求，因为在浐灞来讲的话，最核心的位置，就是浐灞三角洲。这个位置里呢目前如果你要看新房的话，是没有这种110㎡的小三房的这种产品了，基本上都是高端改善或者豪宅类的产品，比如西安序、自然界河山、自然界江月还有后期的源邸壹号合院，都是偏豪宅类产品。如果目前你想看就这种偏刚需类的产品，这个区域里你只能看二手房了。二手房里呢，地段、产品、品牌包括物业服务这些各方面比较合适的就是万科澜岸了，要不然万科澜岸当时也不会是次次都要摇号儿的一个盘。这个盘不管是位置也好还是像产品、配套各方面在浐灞来说是比较OK的，去年的学区划分是浐灞实验学校和浐灞第一学校。如果你要看新房的话，那现在这个板块儿里头，要么就是等陕建锦鸿府，首批推的璟樾、澜悦都是小高产品，面积目前还没公布不过我预计价格可能跟澜岸差不多，甚至可能还要更。还有呢，就是往港务区那边去看了，就相对会更偏一点，就看距离上你能不能接受了。港务区现在的奥体板块儿的新房基本都已经卖到了1.7-1.9万/㎡，甚至有的破2万了。
看二手房呢，主要就是第一，你确实有迫切自住的需求，不用等嘛，现在期房快一点的都要等上两年的时间了；第二就是学区的确定性比较强，不像新房可能交房才能划学区啊，比如说孩子着急上学就直接能够赶上；第三，就是选一个次新房，像万科澜岸就属于刚交房没多长时间的次新房，地段也还不错的，户型呢也是比较主流的，那它就依然具有保值升值性。
