国企主导，溢价率创新高\n \n2025年上半年郑州累计成交15宗住宅地块，溢价率达12.2%，为近两年新高。从拿地主体看，国企和城投公司是绝对主力，民企参与度较低，市场呈现“国企托底、民企观望”的特征，整体恢复节奏偏缓。\n \n拿地主体格局：国企与城投成主力，民企参与有限\n \n- 国企及城投公司主导：地方城投公司如郑州中原城市开发建设投资有限公司（全资子公司摘得中原区地块）、郑州泰建房地产（惠济区国资背景，拿下惠济区地块），承担区域开发托底角色；央企及省属国企积极布局，如中铁旗下公司竞得二七区安置用地，电建地产与河南投资集团联合拿下高新区地块，凭借资金实力和政策支持抢占优质资源。\n- 民企选择性参与：仅万科、龙湖、碧桂园等少数头部民企拿地，如万科通过控股公司获取中原区城改用地，龙湖以12%溢价拿下管城区地块，多数民企选择退出或观望。\n \n民企拿地意愿低迷的核心原因\n \n- 融资与资金压力：受“三道红线”等政策约束，民企融资成本高、渠道窄，资金链承压明显，难以承担土地成本及后续开发投入。\n- 市场风险顾虑：郑州房价尚未企稳，5月经开区新房价格跌幅达1.77%，二手房多区域跌幅超0.9%，民企担忧拿地后销售遇阻、投资难以收回。\n- 竞争劣势突出：国企凭借信用背书和资金优势抢占优质地块，民企在土拍中议价空间被压缩，拿地机会减少。\n \n郑州房地产市场恢复缓慢的主要表现及原因\n \n- 销售与库存压力：一季度新房销售同比微增5.7%，但高库存导致去化周期拉长，制约开发节奏；房价持续下行，市场信心不足。\n- 经济结构依赖：2024年郑州经济对房地产依赖度达28.9%，传统产业转型滞后，新兴产业支撑不足，难以对冲楼市调整影响。\n- 政策效果滞后：尽管有公积金贷款额度提升、“卖旧买新”等政策，但购房者预期谨慎，市场信心尚未真正回暖，政策效果释放需时。\n \n总结：短期需政策稳预期，长期依赖产业升级\n \n国企托底保障了土地市场基本盘，但民企参与不足反映市场内生动力偏弱。短期需政策持续发力稳定预期，长期则需通过产业升级与经济结构优化，推动房地产市场进入健康恢复通道。
