一房二卖,谁才是房屋的新主人?//西安房产律师杨蓓

案 例

通往2009年12月5日，王某与顾某签订房屋买卖合同，约定王某以150万元的价格购买顾某名下的一套房屋。

在签订合同时，王某支付了2万元购房定金。合同签订后，截至2009年12月7日，王某向顾某支付购房款100万元。

然而，2010年1月11日，顾某又与程某签订了房屋买卖合同，约定将该套房以180万元卖给程某。

合同签订当日，程某向顾某支付购房款165万元，并办理了产权过户手续。

王某得知此事后，向法院提起诉讼，要求：

●继续履行其与顾某签订的购房合同；

●请求法院确认顾某与程某签订的购房合同无效；

●顾某支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。

法院最终判决顾某支付王某违约金15万元，驳回了王某的其他诉讼请求。

相信不少小伙伴要纳闷了：明明是王某签订购房合同在前，为什么最后房子归了程某？

很多人以为签订了购房合同就万无一失了，这个案例告诉我们：未必！

因此，不要仅凭所谓的“生活常识”来推测法院判定，不懂法律法规可是要吃亏的哟！

律师解惑

上述案例是“一房二卖”最常见的情形。

在本案中，王某与顾某、程某与顾某先后签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，两份合同均合法有效。

我国遵循的是不动产登记制度，王某与顾某在签订房屋买卖合同之后，因没有及时办理产权转移登记，所购的房屋未发生物权变动，而在此期间，房主顾某又与程某签订购房合同，并办理了产权转移登记，因此此房屋已归程某所有。

此时，房屋已不再归顾某所有，所以无论在法律上还是在客观事实上，王某与顾某签订的房屋买卖合同都无法继续履行，即使他们签订合同在前，但王某能以顾某违约为由主张损害赔偿、返还已付购房款及利息。

有小伙伴可能会继续追问：如果程某未办理产权过户，房子归谁？

赢火虫律师为你揭晓答案：如果程某未办理过户，房屋所有权仍归出卖人顾某所有。此时，系基于先后买卖合同而生的此二重债权，处于平等地位，没有位序，前买受人王某及后买受人程某均可随时向出卖人请求履行合同，谁先取得登记申请权，谁就优先。

律师建议

1、买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，并在约定的条件成就时及时督促出卖人办理过户手续。

2、在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的→已实际占有的→合同履行程度较深的（需要综合考虑实际付款金额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素）。

因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。

3、如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人继续履行合同义务。

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