#楼市未来发展趋势 #买房建议 #房地产发展 #地段决定价值
对于二手房合理使用估价可以从两方面去考虑：
1.租售比200-300倍是一个较为合理的区间，但是西安即使省会城市也是区域中心城市，对于周围城市具有虹吸效应。所以我取300倍作为讨论的标准，以100平三居室为例，月租金大概为3000元，也就是说对于100平的三居室（商品房）二手房合理估价为90万元
2.三居室家庭用房的房价为当地人均收入的8-10倍为合理区间，2024年西安城镇人均收入为10万元，也就是说100平的三居室二手房为80到100万。
从以上两个大方面去判断，西安的二手房均价应该为9000-10000元每平方米，而时至今日西安二手房的均价为11500元每平方米，也就是说西安二手房仍有15%-20%的下降空间。区域的二手房的市场情况是有一定偏差的，高新、曲江二手房均价要高于我们所讨论的标准。
西安的二手房不能买的：
1.出行不方便的不能买。刚需最重要的是通行，所以刚需的房子一定不能离地铁太远，不然后期无人接手（强学区除外）
2.高层、超高层的梯户比高的连廊房不能买，即使均价同比其他房子低也不要买。高层，超高层的后期维护成本是巨大的，后期想置换无人接手，想住设施也不行维护费用太高，你就陷入两难之地。而且连廊房的户型也渐渐被淘汰
3、两居室尽量不要买，刚刚卖完的白桦林学畔，同一栋楼两居室比三居室均价低一千且两居室去化也很慢。所以能不买两居室就不要买。
