距离去年拍中法拍房，已经整整一年了。去年赶上低迷期，又买的是法拍房，算是捡了个大漏。好多朋友也蠢蠢欲动，但又担心产权与债务纠纷、清退困难、交付不了。今天就来聊聊，普通人到底还能不能买法拍房？\n我的答案：能！但先做足功课。\n \n🛡️ 一、法拍房的价值与风险\n我们先来看看法拍房的优势和风险。\n✅ 四大优势\n1️⃣ 价格优势：一拍普遍低于市价20-30%，二拍更低，甚至在市价50%左右\n2️⃣ 税费各付：买卖方税费各付，买方先行垫付卖方税费，垫付后可向法院申请退还\n3️⃣ 免中介费：省去房价1.5-2%中介费\n4️⃣ 资金保障：房款直汇法院账户\n \n⚠️ 五大弊端\n⭕️ 产权纠纷：\n• 农村宅基地、小产权房可能无法过户\n• 共有房产需其他共有人同意\n• 可能存在其他优先购买权人\n⭕️ 清退困难：\n• 房产占用（尤其有老年人居住）\n• 已签租赁合同（买卖不破租赁）\n⭕️ 付款高压：\n• 保正金：起拍价10-20%\n• 余款：成交后15日内付清\n⭕️ 贷款约束：\n• 按揭贷款仅支持纯商业贷款（公积金不可用）\n⭕️ 悔拍代价：\n• 保正金没收 + 补二次拍卖差价\n \n🔍 二、普通人买法拍房的核心三问\n❓ 问题1：真能省钱吗？\n✅ 真实案例\n→ 魔都外环内房市场价630W+\n→ 法拍成交＜500W（立省100W）\n❗ 普通人要点：\n→ 避开“瑕疵标的”：\n❌ 产权不清晰或有争议（如小产权房，或有共有人）\n❌ 共有人主张优先购买权\n❌ 已注明“带租拍卖”（买卖不破租赁！）\n❌ 土地性质为“划拨”（需补交土地出让金）\n❌ 公告声明“不清场”（很少，一般法院会负责清退）\n参拍前做好深度尽调，普通人捡漏不是梦！\n \n❓ 问题2：有占用会面临无法交付吗？\n法拍房过户后几年无法交付的新闻劝退了很多人，但实际上买方凭法院出具的《执行裁定书》可以要求占用人搬离。辅拍机构一般也会可以协助清场，如果实在搞不定，法院蕞终负责强制清退。否则这个案子也结不了（为了结案率懂的都懂）。\n \n❓ 问题3：操作流程普通人能搞定吗？\n能！比起普通二手房买卖，多了前期缴纳保正金、银行按揭贷款前第三方机构核保出具担保函、法院出具三书等，不复杂，普通人也能学得会，具体流程详见下回分解。\n \n🔜 下篇更新法拍房深度尽调的注意事项，敬请期待。\n#二手房#法拍房#上海法拍房#普通人买房#上海买房
