【案例分享】房屋买卖合同被认定无效后,法律后果是什么?合同无效所造成的损失由谁承担?

1、2013年，原告崔某某向浦东法院提起诉讼，要求确认2004年11月就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并恢复产权原状；同时要求系争房屋上的上海某银行的抵押贷款由被告高某某继续归还，并涤除抵押。

理由是：被告高某某因经济原因向原告提出将其名下房屋虚假出售给原告，以获得银行的贷款供其所需。原告出于好心帮忙的态度，与被告在房产中介的操作下签订了上述房屋的买卖合同、个人住房抵押借款合同，其中获得银行贷款人民币24万元均悉数由被告高某某取走，原告在整个交易过程中未收取被告任何好处。自原告成为该房屋所谓的产权人后，造成了原告在经济适用房、动迁安置房上的利益受损，据此，原告多次要求将系争房屋恢复登记到被告名下，但被告一直推诿，故原告无奈诉至法院。

2、法院查明内容：

2004年11月，原告崔某某作为买受人与作为出卖人的被告高某某等，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告以35万元价款购买系争房屋，系争房屋于当月被核准登记在崔某某名下。

2004年9月，原告崔某某作为借款人与上海某银行于签订《个人住房抵押借款合同》,借款金额24万元。2004年10月19日，原告出具《借款人委托付款授权书》给上海某银行，明确要求将贷款资金划入房产中介公司的保证金账户。之后，上海某银行依约向原告发放了该24万元借款。现系争房屋上存在抵押权人为上海某银行，债权数额为24万元的抵押。

3、法院另查明，2006年，因原告崔某某未按约归还贷款，上海某银行向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，诉请解除上海某银行与崔某某之间的借款合同关系，以及崔某某应归还全部借款本金及利息、逾期利息等，黄浦法院经审理最终支持了上海某银行的诉请，判决后，因崔某某未履行判决内容，故上海某银行向上海市黄浦区人民法院申请执行。

4、庭审中，原被告双方均认可没有买卖房屋的真实意思，但双方也都否认收到了房屋贷款，法院最终认定：双方签订买卖合同的真实目的是为了取得银行贷款，而非买卖系争房屋，故该买卖合同应认定无效；同时法院认为，原告崔某某称该贷款由被告高某某领取，但未提供证据，故该贷款应由原告负责归还并涤除抵押。

2013年案件法院认定及判决内容

    本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。根据原、被告之间合同的签订以及双方的实际履行情况，可以确认双方系为获取银行贷款而签订《上海市房地产买卖合同》,双方签订买卖合同的真实目的是为了取得银行贷款，而非买卖系争房屋，故该买卖合同应认定无效。合同无效后，基于无效合同取得的财产应 当予以返还。原、被告应积极配合恢复系争房屋的产权登记。根据上海银行的贷款发放等记录，银行贷款已发放至原告崔某某指定账户内，原告称其该贷款由被告高某某领取，但未提供证据，故该贷款应由原告负责归还并涤除抵押。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告崔某某与被告高某某等人之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、 原告崔某某应于本判决生效之日起十日内，涤除涉案房屋上抵押权人为上海某银行的抵押；

三、原告崔某某应于涉案房屋上抵押权涤除后十日内，协助将该房屋产权恢复登记至被告高某某等人名下；

四、 驳回原告崔某某的其余诉讼请求。

2013年案件后续发展

律师经努力，最终成功调取到房屋中介公司将该房屋贷款划转至高某某账户的关键证据。

再审法院认定及裁定内容

    本院认为，首先，崔某某与高某某等的房屋买卖关系发生于2004年，同年，其与上海银行签订《个人住房抵押借款合同》并出具《借款人委托付款授权书》授权上海银行将贷款划入房屋中介的保证金账户并由房产出让人高某某凭本人身份证、房屋买卖合同和房屋中介公司的付款委托书领取贷款。故早在2004年，崔某某就应当知道涉案24万元贷款的资金走向。其次，本案原审中，崔某某的诉请即有要求高某某等人归还贷款并涤除抵押，对此，崔某某应当提供证据证明高某某领取了贷款，但是其并未提供。即便其自己无法搜集提供证据，亦可以申请原审法院开具调查令或依职权调取。故崔某某提供的证据自2004年起就已经存在且其对此明知，同时，该证据并非无法取得，据此，崔某某的再审申请并不符合法律规定的情形。现崔某某已经向上海银行归还了全部贷款本金利罚息，如其认为高某某应当向其赔偿，可通过其他途径另行解决。综上，崔某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第( 一)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回崔某某的再审申请。

2022年案件法院认定及判决内容

    本院认为，原、被告间关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月15日被法院判决无效。合同无效后行为人取得的财产应当予以返还。经查，系争房屋贷款本金已转入被告银行账户，故原告要求被告返还贷款本金，于法有据，本院予以支持。同时法律规定当合同被确认无效后，如果一方或者双方的过错造成损失时则应按各自过错承担责任。本案中由于原、被告为取得银行贷款进行虚假买卖，存在共同过错，由此产生的利罚息和诉讼费用，扣除被告已经支付的部分，应由双方承担，各承担50%。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，判决如下：

    被告高某某于判决生效之日起十五日内向原告崔某某支付代偿的银行贷款本金约23.5万及利罚息约10.8万，合计约34.3万元。

不要配合他人为获得银行贷款而签订虚假的房屋买卖合同及相应的房屋抵押借款合同，否则即使房屋买卖合同是无效合同，但房屋抵押借款合同仍是有效的且依法应由作为借款人的你来偿还。

在确认房屋买卖合同无效的案件中，应一并解决房屋贷款应由真正的贷款使用人偿还的问题，并且应穷尽各种方式举证证明贷款是由另一方领取的，即使凭自己的能力无法取得相应的证据，也应当积极申请法院依职权调查取证，否则即便事后有机会重新取得了当初的证据材料，启动再审程序时仍有极大可能会被认定为不属于“新证据”。

房屋买卖合同无效后，名义买受人即便未获得任何利益、未收取任何好处，也会被法院认定存在过错，并对房屋买卖合同无效所造成的损失承担相应的责任。