恒大,房企不合规的缩影

数据来源：choice，索骥合规整理

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房地产公司批量暴雷，核心问题还是遭到不合规经营的反噬。

2020年，中国出台“三道红线、四档管理”的监管措施。

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房地产危机的爆发，在于债务风险的持续累积，其中重要的一环是合联营、明股实债等表外负债风险。

按相关法规，正常情况下，房地产项目的杠杆率最高为70%左右，即负债率不会超过70%（也即是上述三道红线之一）。就是说房企除了以自有资金支付项目总投资的30%，余下70%允许向各类金融机构借款。

但实际操作过程中，房企80%甚至90%的高杠杆是怎么加上去的呢？房地产加杠杆，主要有两个途径：一是资本金加杠杆，对30%自有资金部分进行融资。少部分房企甚至将项目总体杠杆率放大到90%以上，形成表内贷款70%，达到红线要求，表外隐藏负债20%以上。

以恒大为例，它的表外负债具体有多少？GS说有1万亿，也有说5000亿。2021年中报，恒大总负债是19665亿元（未扣掉预付款）。

表外负债的危害在于：它让债务隐性化、变相美化了企业财务报表、增强表内融资能力但同时也会推高房企的财务风险；会误导使用者对房企偿债能力高估，但实际偿还时仍会影响房企现金流，造成巨大的流动性压力——直接带来的结果是：表外负债高的房企外强内虚，规模巨无霸，偿债羸弱，增收不增利。

在表内表外负债的夹击之下，一定宏观周期有变化（比如COVID-19带来的不可抗力），房地产行业问题就容易暴露，而恒大是那根导火索。