更多往期文章，欢迎关注并点击公众号超链接进行查阅。为更及时收到文章更新推送，可将公众号设为星标！最近一两周，马銮湾二手房黑天鹅频出，各种超出往年历史成交价的房源不断涌出，刷新大家的认知。在此之前，翔安、集美、同安也都陆续有。就在我正在写这篇推文的时候，又看到了一套集美恒大帝景的二手房。价格也是非常低。恒大帝景小区位置在集美还算不错，自驾进岛也相对便利。小区附近就是岛外最大的华大商圈，华大附属九年制学校也不错，brt也不远，地铁6号线集美创业园也在建设中。哪怕地段过得去，交通、商业、学区也还不错，也割肉卖到2.65万。先不细说房源本身楼栋、楼层硬伤，因为这已经不是该小区差不多价格的第一套，后续也很难确保没有这样价格的房源再出来。别说本小区业主了，隔壁3万多快4万买了中梁正荣府和联发臻荣府的业主心里作何感想？
就像前一阵翔安首开上郡1.7万的房子，让大家都惊掉下巴，但正因为是该片区，第一只黑天鹅，所以关注度非常之高，大家对此争议也很大。据我了解，近几天同小区的首开上郡有更低价格1.6万多成交的，但却没多少人知道，因为大家已经逐渐习惯并接受了。此时，1.7万割肉的这位业主，是否暗自庆幸？好在自己足够有魄力，立场足够果断，哪怕亏掉首付+利息+部分贷款，也要及时止损。有不少人把原因归咎于该小区小学划片九溪小学，接送距离较远，且只能通过乡村小道，单程3公里多。接送基本上要靠开车或者电动车，步行要46分钟，大人小孩都是吃不消的，而且村道不管是骑行还是步行，都是比较危险的。但在1.7万二手房价格出来之前，就不是读九溪小学了？
新店板块自翔安新城建设之后，很多家庭都纷纷置换南下，岛内到翔安的置业者，也基本优先挑选新城的一二手房，只要新城能买到合适的，就基本不会再北上新店和马巷。再加上不少家庭纷纷把房子卖掉，置换进岛，新店板块的房子注定要面临供应增加+客源减少且质量降低的窘境。再加上，新城较为核心的国贸沁原和沁原二期楼面价都是1.5万底价成交，更让新店的一二手房看不到解套的盼头。今天，看到了龙湖春江彼岸有2套价格很低的房源。正如中介朋友圈所言“价格坍塌”。要知道，这个价格之前也只能是买个龙湖春江彼岸74的两房。另外，还有一套满二的104毛坯复式，产权面积单价也是低至2.5万。这可是户型相当不错，吊打目前市面上大多数复式产品的复式，产权面积的价格哦！查了下，该户型近一两年历史成交价基本上是300万左右。
说实话，龙湖春江彼岸小区的位置和品质都不错，未来长期发展前景在岛外也是算不错的。今年9月份招商花园城就开业了，乐活岛居住氛围也很浓厚。步行到地铁2号线新阳大道站也在1km以内。马銮湾南岸的带状公园也都陆续建成即将投用。而且，龙湖春江彼岸北侧约500-600米就是马銮中心站，未来是岛外西海湾的中心，是2/4/6号线三地铁交汇站。2号线已经通车，6号线和4号线都在建设当中。龙湖春江彼岸小区也是目前一二手楼盘中，最靠近中心岛核心的小区了，未来如果中心岛开发建设起来，可以享受到中心岛和乐活岛两大核心区除教育以外的配套。当然，这是很久以后的事了，当下，又是另外一回事了。当前龙湖春江彼岸小区主要短板是同学区板块只有一个小区几个小地块，北侧的中心岛目前并未真正开发，周边居住氛围不够浓厚。芸景实验中学和芸景实验小学师资也不错，特别是芸景实验中学，也从海沧生活区调来了不少教育骨干。但学校商品房生源不足，村民和外口生源较多。要说龙湖春江彼岸价格低是因为学区不够硬，那么再看下岛外第一梯队的北附思齐校区边上，才交付不久的融创云潮府。该小区的户型产品都不错，小区的外立面和园林也都挺漂亮的。
在5月18日的时候，一套88的3房2卫户型带车位249万出售，相当于一平2.82万送一个产权车位。如果把车位按照10万换算，房子的单价在2.7万左右。同样，按照一手原购价，该房东一共亏损百万。
同样是融创云潮府，75平3房1卫216万。单价2.88万，也是远低于原购价。算上利息，亏损也不少。
总结为何岛外黑天鹅频出，且最近不少二手价格降幅如此之大。我认为包括但不限于以下几点：
1、岛内新盘互卷—岛内新盘卷岛内二手—岛内二手卷岛外—岛外各区和各区不同板块互卷。今年五缘湾配套硬核的新盘开出了6万+7万+的价格，直接把岛内次新房的价格狠狠打了下来，层层传导。再加上新盘的地块相比较这两年的优质新盘，户均面积更小，可能价格更低，也让岛内众多二手房不寒而栗。岛内新盘和二手房相比较以往，购房的成本更低了，选择也更多。
2、岛外大量家庭置换进岛。早在岛内新盘陆续上市的时候，就吸引了不少岛外优质家庭卖掉房子跑到岛内去买房。而随着岛内优质新盘的增加和岛内一般地块新盘的加入，会吸引更多岛外家庭把房子卖掉，坚定地换到岛内。
3、岛外是新房主导的市场，二手市场面临新盘压制和二手竞争。岛内购房选择增多和门槛的降低，由此大家就会看到，岛外二手房的供应量大增，而新房本身也吸收掉大多数的岛外购房客户，要快点卖出去，唯有拿出诚意（降价），诚意越大，出手就越快。
4、降价或许是为了去捡更大的漏。至于为什么那么多房东愿意亏损这么多也要把房子卖掉，除了部分资金链紧张以外，很可能是为了进岛。当前岛内一二手房的价格，相比较当时自己购买岛外的时候，有的降幅还更大，换个思路想，可能当初直接买岛内还亏更多。当时买了岛外，亏个几十万，当年买不上的房子，或者新推出的房子比当时省个上百万，那把岛外的房子卖掉去买岛内。这么算，也是划得来，不是吗？
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