2023年,二手房交易底层逻辑不一样了_国内楼市_资讯

2023年5月23日，一则有关住房交易市场看法的截图被疯转——

前链家研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在朋友圈发文称，目前住房市场“天象”已变，买方市场已经来临，我们需要接受现实。

杨先贺：从发文内容来看，对于二手房，尤其是老破小的未来预期，对于我，甚至大多数人来说，还缺少想象力，只知道市场上二手房数量变多了，价格也在不停的降低。

杨先贺：上面两个图片信息，是从某壳网上随意找的天津二手房挂牌信息，两个房子均为天津市南开区某核心位置，第一个房源不到一年时间5次降价，从330万降到258万，降幅比较大，高达22%；第二个房源挂牌两年半时间，仍然没有卖出去，小区位置很好，房子也是次新房，4次降价，从310万降到252万，降幅比较大，高达近20%。当然，这还不是成交价，也可能再挂一年也卖不出去，也可能最终200万成交。

很明显，当前市场，卖房是要折价的。你的房子，经纪人会给一个挂牌价。这个挂牌价一定是你接受的（不过度刺激你的感情）、系统能通过的，但肯定不是最后的成交价。但，这个挂牌价是没有带看的。在之后你需要不断降价换取带看量，好不容易有个约谈客户的时候，在谈判桌上会继续被大砍一刀。

有一个笑话，大家看看得了：以后房子就是大件消费品，而不再是投资主体，就和家电汽车一样，入手新房再卖就要打八折。

房子能不能卖掉，和降价无关。因为根本没有客户。

总之，我们不得不承认，我们必须马上认识到，二手房市场的底层逻辑彻底变了。

杨现领的观点是，现在的住房交易市场正在形成“新常态”。他还以六个现象为例，佐证了这一观点：

第一点是，越卖越多。现在每卖出一套房子，就增加几套新增挂牌。不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上。

第二点是，越砍越多。以前买方砍价都会小心翼翼，现在越来越“大胆”，有的上来就是30-50%的直接砍，买方的power越来越大。

预计2023年二手成交价跌幅明显大于10%。今年卖房的人，大部分亏钱离场，不少微观真实案例显示同一套房，去年卖和今年卖的区别就是，今年少卖20%。

一部分买方的心态是: 我一年多收入就10万，砍掉30万，少奋斗三年。

第三点是，流通为王。现在买房客户关注的第一问题已经不是升值，而是未来好不好卖。

第四点是，买贵保值。绝大部分城市的成交房源，85%都是降价成交的，仍然在涨的少数优质核心资产有一个共同特征就是:贵。

第五点是，300天周期。一套房子从挂牌到最后出手，这中间的成交周期很快会突破300天，卖房难、卖房慢、卖不出等现象日益普遍。

第六点是，卖方付费不可逆。中国二手交易，买方支付全部或大部分中介费的时代很快就会一去不返。第一步是双向收费，双方各50%。第二步是卖方付费70-80%，买方少付或不付。

未来的市场整体还是呈下降的趋势，由之前的卖方市场逐渐在向买方市场发展。其中原因主要是，现在的客户购房非常的理性。“以前在北京前 10年只要购房就能挣钱且很多，但现在客户都非常的清楚购房不一定会挣钱，主要还是回归‘住’。收入的降低也是一方面，整体超前消费的信心下降，自己的购房预算下降，贷款的比重也减少很多。

刘凯凯：两个房价大部分会降的逻辑：一是高房价已经让老百姓没有消费力了，加之现在大量降薪裁员，都不生小孩了，这个不及时想办法扭转，整不好就千古罪人了；二是供求关系，这个就不用多说了。谁现在说房价会继续大规模上涨，你就当他是傻X就好了，就是有部分上涨的，那和老百姓也是没有关系的。

2023年,二手房交易底层逻辑不一样了

相关文章

图说楼市

新闻排行

热点楼盘