在悉尼啃哧啃吃了小十年的地产投资和管理，浅谈一下关于“回报”这个事情。
按投资人大概有三类：
✅ 国内来的实力公司：排面比较大，首发项目大约30–50 mil 为主，通常有个话事人，负责向国内老板们汇报统筹。这些话事人通常有水平，就算有偏差也在可接受范围内。
✅ 高净值人士：大多是被动投资人，未必对地产行业有精准的认知，但会细心了解项目，直到摸到自己心里的“投资舒适圈”。
❌ 莫名其妙说自己“有钱”“能攒局”投资的人：不在讨论范围。
投资偏好大致分为两类：
1️⃣ 主要投住宅开发类；
2️⃣ 有明确回报要求的，但具体是资产类型，是股是债并不特别讲究。
不管是哪一种，大部分人都和15%-20%这个回报区间约定俗成，执念颇深。
But let’s face it, 在绝大部分时候，合理的年化回报预期大约为10-12%，增值主要来源其实就是土地本身，靠开发或大规模改造带来的资本收益，空间相对有限。
原因大致归结为以下几点：
1️⃣ 劳动市场匮乏：工人少，成熟的、有经验的工人更是一票难求. 这就给了他们坐地起价的机会，直接推高建造成本。
2️⃣ 审批慢：一个开发批文标准周期约1年，但中间如果和市政来回修改设计，分分钟加3–6个月。
3️⃣ 持有成本高：尤其在没有租金收益时，地税、市政费、保险费等各种支出年年积压，对整体回报打击不小。
4️⃣ 施工周期长：人工和控规双重拖慢进度，此处指和各类 engineer 及 PCA 的反复拉扯。比如住宅项目，地下有污染，CC（建筑许可证）审批就被拆成两段，第一阶段为 “Early works”CC 先地下污染处理, 审批大概6个月，然后你可以开始挖了， 一挖挖8个月9个月，这才刚刚建到地上，开始第二阶段。
5️⃣ 房价高、购房力有限：澳洲房价在全球排得上号，均价约为平均工资的13倍，有实际购房能力的人其实没那么多。楼花的优势是给买家准备时间，但近年来楼花质量令人堪忧，买家越来越谨慎，挑地段、比价格、求质量一样都不能少。这直接影响预售，而预售又影响建筑贷款比例，进而影响股债比和资金使用效率。
那债权投资总行吧？拿个抵押权稳稳收钱
非银一级抵押取决于项目风险，回报通常在8–10%；注册二押约15%；非注册二押18%+。短期尚可接受，但长期背负15–18%债权的项目，这敢不敢投的？回报和风险始终是并行的。
