2023年5月22日晚上，北京市盈科（深圳）律师事务所工程与房地产研究会2023年第一期房屋买卖合同纠纷案例研究在广电金融中心32层会议室顺利召开。
面对越来越复杂的社会经济环境，工房研究会针对2022年深圳中院、广东高院的工程与房地产相关纠纷案件进行了整理和总结，本期研究会主题为房屋买卖合同纠纷相关的案例探讨。
喻良波律师针对深圳市中级人民法院（2021）粤03民终34686号民事判决进行了深入剖析，分析了违约金之可得利益受损的认定。喻良波律师精彩解读如下：“法院认为，应结合守约方之可得利益损失，衡量违约方之赔偿责任。上诉人二审中提供的《评估报告》仅能证明在出具该报告时案涉房屋总体价值，但其无法证明案涉房屋今后的价值（有可能下降亦或有可能上升亦或有可能因棚改而带来其他的经济利益）。此外，由于上诉人的根本违约导致被上诉人丧失了因取得案涉房屋带来的其他可获得利益，对此亦必须予以充分考虑。上诉人主张应充分考虑其退回相应款项的时间，但其退款的时间并不影响被上诉人合同权益和可得利益受损的事实认定。”李庆辉律师分享了广东省高级人民法院（2021）粤民再229号民事判决案例，讲述了当事人在1208天的坚持下，换来66倍的逾期办证违约金支持的判例。李庆辉律师精彩解读如下：“陈某买房交接后三年仍无法取得房产证，开发商法庭上委屈道：其他业主阻挠了验收导致逾期，一审法院认为逾期办证属实按合同约定的房款0.1%支付违约金。陈某不服称逾期办证严重影响子女办入学等，且当时合同约定买方违约按日付违约金，而卖方不管情节仅按0.1%承担违约责任。二审法院认为不属于格式条款，且陈某无法举证损失，不支持违约金调整，维持一审判决。坚持了1208天！再审法院认为逾期办证必然对买方行使物权有影响和造成损失，且原合同约定的违约金对卖方不能体现补偿性和惩罚性，应予纠正！按年2%计算违约金，一锤定音，陈某的坚持，换来了66倍违约金的支持。”
吕士广律师针对广东省高级人民法院（2021）粤民再227号民事判决，分析了开发商长期逾期办证，合同中约定开发商逾期办证违约金为固定数额，买方在未能证明自己实际损失的情况下，能否要求增加违约金的数额的问题。吕士广律师精彩解读如下：“一、商品房销售合同中约定买方逾期付款的违约金数额随着违约状态的持续而递增；同时，约定卖方逾期办证的违约金为较为固定的数额，该固定数额的计算标准未能体现出卖方违约行为的持续期间与违约金数额的正相关关系的，则对于买方要求增加调整卖方违约金计算标准的诉讼请求，应当依法予以支持。二、鉴于卖方逾期办证必然会对买方造成损失，可以推定因卖方逾期办证的违约行为而给买方造成实际损失的事实存在，并以已付房款为基数按照年利率2%的比例酌定买方受到实际损失的数额。”肖晓京律师以深圳市中级人民法院（2021）粤03民终22682号民事判决书为例，讲述了买方占用工业厂房14年，卖方能否主张解除合同的问题。肖晓京律师精彩解读如下：“卖方东原公司与个人买方龙某签订《工业厂房转让协议》，约定将工业厂房转让给个人买方龙某，其后买方占用该厂房14年。14年后，卖方东原公司以买方龙某未按时、足额支付转让款为由主张买方龙某根本违约，合同应予解除。法院以案涉工业厂房受让人应系依法注册登记的企业，个人买方龙某不得作为受让方，故双方合同目的无法实现为由，判决双方合同应予解除。” 王林欣律师分享了深圳市中级人民法院（2021）粤03民终23460号民事判决案例，深入浅出地分析了代理人在未取得产权人授权签署买卖合同以及产权人不追认的情况下，产权人和代理人各自承担什么民事责任。王林欣律师精彩解读如下：“代理人在未取得产权人授权情况下签署了买卖合同，后产权人声明未授权且不追认，导致合同无法履行，买方起诉产权人及代理人，要求承担违约责任。法院认为，合同效力不及于产权人，产权人不承担责任，因代理人未取得授权，合同未生效，代理人应当承担损害赔偿责任。”王志强律师从深圳市中级人民法院（2022）粤03民终22514号民事判决中，为大家剖析在合同明确约定不构成要约的情况下，开发商关于房屋配设施及LOFT户型的宣传是否构成要约。王志强律师精彩解读如下：“开发商宣传所售房屋可装修为LOFT户型，并对应有的配套设施给予了承诺，但房屋买卖合同中明确约定上述内容不构成要约。后因政府要求，配套设施及LOFT户型均无法实现，买受人起诉要求赔偿损失。法院认为，开发商宣传资料构成要约，应承担违约责任。”宋平平律师团队成员徐颖文（代宋平平律师）从深圳市中级人民法院(2021)粤03民终29236号民事判决中，针对买方为学位购买房屋，而房屋学位却已被使用的问题，分析卖方违约责任如何承担的问题。宋平平律师精彩解读如下：“买方为了自己的小孩能够就读房屋所在地的公办小学，在购房时特别约定“卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用”。房屋交付后买方发现房屋学位已被占用，其小孩无法就读公办小学，只能就读私立小学，学费为6万元每年，遂向法院提起诉讼，要求卖方支付36万元（即买方小孩读私立小学6年的学费）。法院认为，买方的诉请实际为要求卖方承担违约责任，买方出资购买房屋的目的中包含有要求该房屋学位以期让小孩就读公办小学，因卖方原因导致该目的无法达成，卖方构成根本性违约，买方诉请合理予以支持。”周科律师团队成员柴子凡（代周科律师）分享了深圳市中级人民法院（2021）粤03民终32876号民事判决案例，讲述了父母“卖”房给儿子，已过户、未付钱，儿子过世后可否起诉儿媳“不卖了”的故事。周科律师精彩解读如下：“父母与儿子签订《房屋买卖合同》并将房屋过户至儿子名下，实际房款未付，儿子去世后起诉儿媳要求解除《房屋买卖合同》并判令房屋归父母所有、儿媳承担配合过户义务，人民法院认为不存在真实的房屋买卖关系，不予支持请求。”骆训文律师团队成员吴瑜含（代骆训文律师）从广东省深圳市中级人民法院（2022）粤03民终22516民事判决案例解读了项目配套游泳池及LOFT户型的宣传是否构成要约的问题。骆训文律师精彩解读如下：“为了吸引更多的消费者，开发商不可避免的在宣传时夸大一些用词，但宣传内容不一定会载入合同，那何种宣传内容会构成要约呢？一般要满足以下三个条件：（1）在商品房开发规划范围内；（2）该说明和允诺具体确定；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响。”刘玲俐律师讲述了深圳市坪山区人民法院（2021）粤0310民初5778号民事判决案例，分析了开发商宣传与实际不符，但宣传不符部分并未体现在房产买卖合同中，购房者如何向开发商主张违约责任的问题。刘玲俐律师精彩解读如下：“涉案房地产项目开发商前期对外宣传的相关配套设施，足以对涉案房产价格及买受人购房意愿产生重大影响，该行为构成要约。即使该部分未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。法院综合考量开发商过错程度及违约情节、合同的履行程度、该配套设施缺失致买受人所遭受的可预期利益损失等因素，酌定判决由开发商向买受人赔偿损失。”金昭君实习律师以广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终37624号判决为例，与大家探讨了新冠疫情属于不可抗力是否可免除违约责任的问题。金昭君实习律师精彩解读如下：“法院认定违约金金额综合考虑以下因素：2020年年初开始的新冠疫情给内地与香港的人员往来带来困难，卖方通过委托他人等方式办理房产过户手续确实可能面临不可控制的风险，新冠疫情属于突发公共卫生事件，订立合同时双方对此都无法预见，并非明显恶意拖延履行合同，综合上述情况来看可以适当减轻应承担的违约责任。法院认为，疫情原因确实给合同履行带来困难，但并不足以导致合同无法继续履行，当同时给出了多种的履行方式供选择，本院在确定违约金金额时酌情考虑到疫情的影响，故无权主张因不可抗力完全免除其违约责任。”经过了三个小时的案例分享讨论，最后，由盈科（深圳）律师事务所工程与房地产法律事务中心主任王志强律师对于今天各位分享嘉宾的课题做点评和总结。至此，2023年第一期工房研究会在大家的意犹未尽中落下帷幕。
