上一篇文章引起了很多粉丝的认同，当很多发帖人哭诉“降价30%仍然卖不掉”时，我不得不揭示一个残酷的事实，下跌过程不是一个缓慢滑坡的过程，而是一个多方踩踏、阶段性筑底、继续下探的过程。我将用一个系列说明这个过程。\n \n作为在股市亏了好几万的资深商（jiu）科（cai）人（不买房总要在其他地方亏钱，今天用股市崩盘逻辑，告诉大家下跌过程中价格到底是怎么定出来的。你看中的小区是“僵尸房”吗？\n \n大家都知道，买卖是一个谈判过程，谈判双方都拿出一个合适的价格就可以成交。那么本质上就是成本和售价能对得上。所以首先要说的是成本的概念，这是卖方考虑的第一个要素。交易成本线。\n \n买房的成本等于：本金+利息\n而持有成本是继续持有本资产的成本，等于：月供*12+年物业费+折旧费+房产税（如有，一般是总价1%左右）-租金收益。\n \n假如一套150万的房子，首付五十万，公积金贷款30年，等额本息（问就是好算），持有成本为：3923.33*12（月供）+1.5*100*12（物业费）+约10600（年折旧）（直接折旧法：按照年折旧额=（房屋重置成本-残值）/耐用年限，算起来比较复杂，后续出内容说）-（房租）2500*12（租售比参考实际），约等于25000元。不考虑房屋贬值。\n（以上参考武汉南湖某央企开发商小区的购置和租房报价，仅供参考）.\n \n也就是说持有四年且不入住的情况下，就要亏10万。亏一辆车。\n \n加上房产的利息，100万公积金贷款约有43.5万的利息。\n所以这个房子的成本等于：本金+贷款+利息+持有成本=50万+100万+43.5万+2.5万*持有年限。\n \n如果再考虑贬值，考虑到市场环境，现在市场大多数的房产都在贬值。以每年贬值5%为参考。\n150万的房产，第一年贬值7.5万，第二年贬值7.1万，第三年贬值6.7万，第四年贬值6，4万，合计约28万。\n \n也就是说五年前买房（满五可以交易）的业主，成本线约在150万-10万-28万。也就是我写此文时选取的参考房源现在的一个大致价格，110万左右。\n \n4年亏38万，比武汉的人均年薪还高。\n这是第一个要素，持有成本。\n \n具体有什么用呢和价格坚挺的解释（篇幅所限，请移步图片）#买房那些事 #武汉买房攻略 你看中的是“楼市僵尸股”吗？ [投票]# #新手买房\n \n最近政府出台政策把库存房变成了安置房，以6-7折的价格收购，大多数就是这种房子，后面我们会展开聊聊。\n \n
