二手房交易流程及风险避坑指南｜保姆级讲解！中介导师！！
✨重点流程、风险解读✨
一、签合同前，必做：
产权核验：查房产证 + 产权人身份证+房管局产调（确认无抵押 / 查封 / 共有权人）+学位
1、房产证看房子归属，问清产权人婚姻状况。已婚的，不论共有产权，还是独立产权，都需要夫妻双方同意才行；
2、身份证验明签约人，如果是委托人来签约，还需要出示公正委托书；
3、产调，主要看有无查封（被封，就难弄了）、抵押情况（有抵押的，问清抵押情况及解押细则）、是否有设立长租权（买卖不破租赁），福州闽政通、e福州可查
4、学位，仅产权人可查，（福州六年一户政策）2021年11月30日之前的产证，可免查。
二、签约后，也不能放松警惕！
1、资金监管：定金、首付、物业交接保障金、户口保障金等，必须转入监管账户，拒绝私人账户！（福州首付通常银行冻结、其它可用建行E托保，或者中介平台的理房通）。
首付冻结的注意了！首付款来源，尽量是自己或夫妻之间转账，一定要注意！！
2、物业交接：现场核实，家具家电等情况，结清水、电、燃气、物业费等，拿到钥匙，再支付物业保障金。
水电燃气，中介会代过户，等电话就好。物业费是着重要注意的，最好签约之前让中介，先落实下欠费情况，避免物业保障金定的太少，一到交房时，原业主就失联。
💡本地贴士：
福州五区已取消限购，首套、二套首付 15%，统一商贷利率 3.05%，公积金首套2.6%
契税：产权面积<140²，1%；产权面积>=140²，首套1.5%，二套2%，三套及以上3%；
个税：1%，满五唯一免（闽政通可缴纳税款）
出让金（划拨地转出让）：部分安置房小区，还存在这笔费用，尤其是鼓楼、晋安、闽侯
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