根据《商品房销售管理办法》，现售是指房地产开发企业出售竣工验收合格的商品房，预售是指房地产开发企业预先出售正在建设中的商品房。因此，从制度上来说，现售和预售政策是并存的。现实中，开发商为了快速回笼资金，都会选择预售，而当项目竣工交付后，还没卖出去的房子自然就变成了现售。\n \n我们从经营的角度看看商品房为什么要预售，这是一个大致的商品房开发成本示意。可以看到，开发商买地的成本大约占了总成本的一半，房地产项目本身的开发建设成本大约占30%，开发商的销售、管理、财务等费用占了大约10%，最后缴纳的各项税金大约占10%。所以，买地的成本占了大头，而且是最开始就要支出的。\n \n因此，房地产开发的资金压力是很大的，首先投资额非常高，然后前期买地的投入又很大。所以，开发商选择预售主要是基于现金流的考虑，要快速回笼资金。否则开发商需要非常强大的资金实力，才能靠自己一直出钱直到项目建成交付。尤其是以前房地产高速发展的阶段，只有这样开发商才有钱不断地滚动开发新的楼盘。\n \n商品房预售给购房者带来了很多的问题。首先是买房等于开盲盒，预售的时候，房子还没建好，只能看看样板房，至于房子交付之后，小区的公共区域、园林景观、外立面等区域的效果和标准怎么样都是不知道的。还有就是购房者的权益缺乏保障，我们看看房屋买卖涉及到的各方，政府拿到了出让土地的钱，开发商拿到了预售的钱，银行能赚到贷款利息，而且有房产证做抵押保障，基本上皆大欢喜，但是作为购房者就没有这么开心了，除了要额外支付房屋交付前的利息，还要承担项目可能烂尾导致无法交付的风险，尤其是最近几年房地产市场调整，大量开发商暴雷和倒闭，导致到处需要保交楼、保障民众利益。\n \n以前房价不断上涨的时期，商品房预售存在的问题都被掩饰掉了。现在随着商品房金融属性褪去，回归居住，预售的问题愈发凸显，大家也不断发出要现售的呼声。要实现商品房现售，最彻底的，就是在制度层面取消商品房预售制度。实际操作中，还要降低商品房开发的资金压力，比如适当降低地价，或延缓地价支付。另外就是给予开发商和购房者信贷方面的政策支持，鼓励推行商品房现售。现在，有的地方已经在试行现售，在土地供给的时候就明确该土地只能现售。希望商品房现售能尽快实现。\n#商品房预售 #房地产 #商品房销售 #商品房现售
